Fradrag ved utleie av sekundærbolig og utleiedel 2026: dette kan du trekke fra

De fleste utleiere i Norge vet at leieinntekter beskattes med 22 % som kapitalinntekt. Færre vet at du kan redusere den skattepliktige inntekten kraftig, og helt lovlig, ved å trekke fra alle dokumenterte kostnader knyttet til utleien. Vedlikehold, forsikring, annonsering, kommunale avgifter, møbler og reiser: listen er lang, og effekten er merkbar.

Likevel ser vi gang etter gang at utleiere rapporterer brutto leieinntekt til Skatteetaten uten å trekke fra en eneste krone. Resultatet? De betaler tusenvis av kroner mer i skatt enn de trenger. I vårt gjennomgangseksempel viser vi hvordan en utleier med 186 000 kr i årlig leieinntekt får skatten ned fra 22 % til 16,9 % av brutto leie, en besparelse på over 9 000 kr i året.

Her får du den komplette oversikten: hvilke kostnader du kan trekke fra, forskjellen mellom vedlikehold og påkostning, hvordan du beregner forholdsmessige fradrag, og et fullstendig regnestykke du kan bruke som mal. Viktig: dette er beslutningsstøtte, ikke skatterådgivning. Ved tvil om din spesifikke situasjon, kontakt Skatteetaten (gratis veiledning) eller en autorisert regnskapsfører.

Se også når utleie er helt skattefritt.

Hvem kan kreve fradrag?

Fradragsrett ved utleie hører direkte sammen med skatteplikten. Hovedregelen er enkel: har du skattepliktig utleieinntekt, har du fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. Har du skattefri utleieinntekt, har du ingen fradragsrett. Du kan ikke ha det ene uten det andre.

Leieinntekter beskattes som kapitalinntekt med en sats på 22 %. Det gjelder alle typer utleie av fast eiendom som ikke faller inn under fritaksreglene: sekundærbolig, utleiedel i tomannsbolig, næringseiendom, og utleie av bolig du ikke bor i selv.

Når er utleien skattefri, og fradragsfri?

Dersom du leier ut en del av din egen bolig slik at du selv bruker minst halvparten av boligens utleieverdi, er leieinntektene skattefrie. Men dette betyr samtidig at du ikke kan trekke fra noen kostnader knyttet til utleien. For mange utleiere er dette en viktig avveiing: skattefrihet gir null fradrag, mens skatteplikt åpner for fradrag som kan redusere den reelle skattebelastningen betydelig.

Leier du ut mer enn halvparten av boligens utleieverdi, eller leier du ut en helt separat bolig, er inntekten skattepliktig, og du får full fradragsrett. Les mer om grensene i vår guide til skattefri utleie.

Kort oppsummert

• •Skattepliktig utleie: 22 % skatt på netto leieinntekt, full fradragsrett for dokumenterte kostnader
• •Skattefri utleie: 0 % skatt, men ingen fradragsrett overhodet
• •Delvis utleie (over 50 %): Skattepliktig, fradrag beregnes forholdsmessig basert på utleidel

Resten av denne guiden forutsetter at du har skattepliktig utleie og dermed fradragsrett. Om utleien er skattefri eller skattepliktig velger du ikke selv, det avgjøres av hvor stor del av boligen du bruker selv, regnet etter utleieverdi.

Komplett liste over fradrag

Fradragene ved utleie deles i to kategorier: direkte kostnader som utelukkende gjelder utleiedelen, og forholdsmessige kostnader der du trekker fra en andel basert på hvor stor del av eiendommen som leies ut. Begge typene er fullt fradragsberettiget. Forskjellen ligger i beregningsmetoden.

Direkte kostnader

Direkte kostnader er utgifter som kun knytter seg til utleiedelen. Disse kan du trekke fra i sin helhet uten noen forholdsmessig beregning. Typiske eksempler er vedlikehold av utleiedelen, annonsering for å finne leietaker, gebyr for depositumskonto, og strøm i fellesarealer som utelukkende brukes av leietaker.

Forholdsmessige kostnader

Forholdsmessige kostnader er utgifter som gjelder hele eiendommen, men der utleiedelen bærer en andel. Beregningen gjøres typisk etter areal: leier du ut 60 % av boligen, kan du trekke fra 60 % av forsikring, kommunale avgifter og eiendomsskatt. Det er viktig å kunne dokumentere fordelingsnøkkelen, for eksempel med areal (BRA) fra takstrapport eller plantegning.

Tabellen under viser en typisk utleier med en tomannsbolig: du bor selv i den minste enheten og leier ut den største, som utgjør ca. 60 % av boligen. Siden du leier ut mer enn halvparten, er hele leieinntekten skattepliktig. Tallene er illustrasjoner for en middels stor by (Bergen, Trondheim, Stavanger) i 2026:

Med 42 700 kr i totale fradrag og en skattesats på 22 % utgjør dette en skattebesparelse på 9 394 kr i året. Det er penger du ellers ville betalt rett til Skatteetaten, helt unødvendig. Listen er heller ikke uttømmende: mange utleiere har ytterligere fradragsposter som avskrivning på inventar, juridisk bistand, reisekostnader til utleieboligen, og regnskapstjenester.

Det viktigste er å dokumentere alle kostnader og koble dem direkte til utleievirksomheten. Skatteetaten krever ikke at du sender inn kvitteringer med skattemeldingen, men du må kunne fremvise dem ved kontroll. Mer om dokumentasjon lenger ned i artikkelen.

Vedlikehold vs. påkostning, den kritiske forskjellen

Skillet mellom vedlikehold og påkostning er området der flest utleiere gjør feil i skattemeldingen, og der Skatteetaten oftest korrigerer. Forstår du denne forskjellen, kan du planlegge vedlikeholdet ditt strategisk og maksimere fradragene lovlig.

Vedlikehold = direkte fradrag

Vedlikehold er arbeid som bringer eiendommen tilbake til opprinnelig standard. Reparasjoner, utskifting av ødelagte komponenter med tilsvarende kvalitet, maling, og generelt arbeid som opprettholder boligens verdi, alt dette er vedlikehold. Kostnaden trekkes fra i sin helhet det året arbeidet utføres. Du trenger ikke avskrive beløpet over tid.

Påkostning = avskrives over tid

Påkostning er arbeid som hever standarden utover det opprinnelige. Oppgraderinger, utvidelser, og installasjoner av noe nytt som ikke fantes fra før, alt dette er påkostning. Kostnaden kan ikke trekkes fra direkte. I stedet legges beløpet til eiendommens kostpris (inngangsverdi), noe som reduserer eventuell gevinst ved salg. For saldoavskrivbare eiendommer (utleieboliger i næring) kan påkostningen avskrives over tid.

Tabellen under viser konkrete eksempler som illustrerer forskjellen. Legg merke til at det ofte er graden av forbedring, ikke beløpets størrelse, som avgjør klassifiseringen:

Gråsoner finnes. Hva om du bytter et ødelagt vindu, men det opprinnelige vinduet ikke lenger produseres, og det eneste alternativet er 3-lags glass? Skatteetaten aksepterer normalt at du da velger det rimeligste tilgjengelige alternativet, og klassifiserer det som vedlikehold. Det er forbedringen utover det nødvendige som gjør noe til påkostning, ikke det at teknologien har utviklet seg.

Strategisk tips: Planlegg vedlikeholdet ditt slik at du utfører de fradragsberettigede vedlikeholdstiltakene i år med høye leieinntekter. Har du et år med full utleie og gode inntekter, er det skattemessig gunstig å gjennomføre vedlikehold det året, fradraget reduserer skattepliktig inntekt direkte. Større oppgraderinger (påkostninger) kan du planlegge til år der du uansett har lavere inntekt, da de legges til kostprisen og ikke gir direkte fradrag.

15 %-regelen ved kort møblert utleie

Mange har hørt at man kan trekke fra 15 % av leien når man leier ut møblert. Det stemmer bare i ett bestemt tilfelle. Skatteetaten beskriver regelen som et unntak fra avskrivningsreglene, og alle tre vilkårene må være oppfylt:

• •Utleieperioden er kortere enn tre år.
• •Du leier ut boligen fullt møblert.
• •Du bruker møblene selv før og etter utleieperioden.

Da kan du trekke fra 15 % av brutto leieinntekt i stedet for saldoavskrivning på møblene. Det typiske eksempelet er at du flytter ut et par år for jobb eller studier og leier ut boligen med dine egne møbler.

Eksempel

Skatteetatens eget eksempel: du leier ut boligen møblert i to år for 200 000 kr i året. Da kan du trekke fra 200 000 × 15 % = 30 000 kr hvert av de to årene, 60 000 kr til sammen.

Femårsregelen: begrenset vedlikeholdsfradrag etter egen bruk

Har du brukt boligen selv, og den har vært fritaksbehandlet (skattefri egen bolig) i ett eller flere av de fem siste årene, begrenses vedlikeholdsfradraget når leieinntekten blir skattepliktig. Regelen hindrer at vedlikehold som egentlig skyldes din egen bruk, blir trukket fra mot leieinntekten. Den gjelder ikke hvis du kjøpte boligen bare for å leie den ut.

Leier du ut mindre enn seks måneder første år

Da får du ikke fradrag for vedlikehold det første utleieåret. Tiden boligen står tom etter at du har flyttet ut, regnes ikke som utleid.

Leier du ut mer enn seks måneder første år

Da får du fullt fradrag for de første 10 000 kr. For det som overstiger, avhenger fradraget av hvor mange av de siste fem årene boligen var fritaksbehandlet (satser fra Skatteetaten, per 2026):

Konkret eksempel

Du har bodd i boligen i over fem år og leier ut hele boligen fra og med neste år. Vedlikeholdet det første utleieåret koster 100 000 kr. Fradraget blir 10 000 + 50 % × 90 000 = 55 000 kr. Har du like mye vedlikehold året etter, er boligen bare fritaksbehandlet fire av de siste fem årene, og fradraget blir 10 000 + 60 % × 90 000 = 64 000 kr. Den delen du ikke får fradrag for, får du ikke igjen senere.

Tips: Kan større vedlikehold vente, blir fradraget høyere for hvert år som går. Små jobber under 10 000 kr i året gir fullt fradrag fra første år. Begrensningen gjelder bare vedlikehold, ikke forsikring, kommunale avgifter og andre kostnader.

Løsøre og avskrivning

Du får fradrag for slitasje på møbler, hvitevarer og annet innbo i utleieboligen. Hvordan fradraget beregnes, avhenger av hva den enkelte tingen koster, ikke hvor mye du kjøper totalt i året.

Under 30 000 kr per ting: fradrag i kjøpsåret

Du får fradrag for hele beløpet i kjøpsåret når tingen er kjøpt hovedsakelig til utleien, taper verdi ved slitasje eller elde, og har inngangsverdi under 30 000 kr eller brukstid under tre år. En seng til 27 000 kr og en vaskemaskin til 8 000 kr kan dermed begge trekkes fra samme år.

30 000 kr eller mer: saldoavskrivning

Koster tingen 30 000 kr eller mer, føres den på saldogruppe d og avskrives med 20 % av saldoen per år. Eksempel: en sofa til 50 000 kr gir 10 000 kr i fradrag år 1 og 8 000 kr år 2.

Når saldoen er under 30 000 kr

Er saldoen under 30 000 kr før årets avskrivning, får du fradrag for hele restverdien det året i stedet for å fortsette å avskrive.

Renter på lånet: fradrag, men ikke i utleieregnskapet

Renter er ofte den største kostnaden for en utleier, men de føres ikke som en utleiekostnad. Renter på lån gir fradrag i skattemeldingen som vanlige gjeldsrenter, med en skatteverdi på 22 % (per 2026). Bankene rapporterer rentene, så de er som regel forhåndsutfylt.

Det betyr to ting i praksis. Du får rentefradraget uansett om lånet er tatt opp til utleieboligen eller til egen bolig, og du skal ikke fordele rentene mellom utleiedel og egen del. Og du skal ikke trekke rentene fra en gang til i oppstillingen av leieinntekt og kostnader, da blir det dobbelt.

Leier du ut en leilighet i borettslag eller sameie, inneholder felleskostnadene ofte renter og avdrag på fellesgjeld. Ifølge Skatteetaten må du trekke disse ut av felleskostnadene før du fører resten som utleiekostnad. Rentene på fellesgjelden får du fradrag for på vanlig måte, avdragene gir ikke fradrag.

Vil du se hvordan renter, kostnader og skatt påvirker avkastningen samlet? Test det i yield-kalkulatoren.

Eksempel: regnestykket med fradrag

La oss sette alle brikkene sammen i et komplett regnestykke. Vi bruker samme case som over: en utleier i Bergen med en tomannsbolig som bor i den minste enheten selv og leier ut den største, ca. 60 % av boligen regnet etter utleieverdi. Leietaker betaler 15 500 kr per måned i husleie.

Uten fradrag ville skatten vært 22 % av 186 000 kr = 40 920 kr. Med fradrag betaler du 31 526 kr i skatt. Forskjellen er 9 394 kr i året, eller rundt 94 000 kr over ti år. Rentene på boliglånet er ikke med i tabellen, de gir fradrag i skattemeldingen på vanlig måte (se seksjonen om renter over).

Den effektive skattesatsen, altså skatt som andel av brutto leieinntekt, synker fra 22 % til 16,9 %. Har du mer vedlikehold et år, blir den lavere. Du betaler fortsatt skatt, men mindre enn om du bare fører opp brutto leie. Vil du se flere regnestykker, finner du dem i guiden om hvor mye skatt du betaler på utleie.

Merk at dette eksempelet bare blir skattepliktig fordi utleieren leier ut mer enn halvparten av boligen. Hadde utleieren i stedet bodd i den største enheten og leid ut den minste (under halvparten av utleieverdien), ville hele leieinntekten vært skattefri, og da får man heller ingen fradrag. Det er ikke noe man velger selv. Se skattefri utleie for hvordan grensen regnes.

Slik dokumenterer du fradragene

God dokumentasjon avgjør om fradragene står seg ved kontroll eller blir underkjent av Skatteetaten. Du trenger ikke sende inn dokumentasjonen med skattemeldingen, men du må kunne fremvise den dersom Skatteetaten ber om det. Oppbevaringsplikten er 5 år etter inntektsåret.

I Utleios boligmappe kan du registrere vedlikeholdskostnader, forsikringsbeløp og kvitteringer per eiendom, slik at du har alt klart når skattemeldingen kommer.

1. Kvitteringer og fakturaer

Ta vare på alle kvitteringer for vedlikehold, materialer, håndverkertjenester, forsikring og andre kostnader. Digitale kvitteringer er like gyldige som papir, skann eller fotografer papirkvitteringer og lagre dem i en dedikert mappe. Sørg for at kvitteringene viser dato, beløp, hva som er kjøpt, og hvem som har levert tjenesten.

2. Bilder før og etter vedlikehold

Dokumenter vedlikeholdsarbeid med bilder, spesielt for å kunne skille vedlikehold fra påkostning. Bilder av et ødelagt vindu før bytte og det nye vinduet etter støtter argumentet for vedlikehold. Bilder med dato (de fleste smarttelefoner lagrer dette automatisk) er spesielt verdifulle.

3. Leiekontrakt og avtaler

Leiekontrakten dokumenterer leieforholdet og leieinntekten. Ha alltid en skriftlig leiekontrakt i tråd med husleieloven , den er grunnlaget for alt som rapporteres til Skatteetaten. Oppbevar også eventuelle tilleggsavtaler, oppsigelser og korrespondanse med leietaker.

4. Separat regnskap for utleien

Før et enkelt regnskap der du noterer alle inntekter og kostnader knyttet til utleien. Det trenger ikke være sofistikert, et enkelt regneark med dato, beskrivelse, beløp og type (direkte/forholdsmessig) er tilstrekkelig. Mange utleiere bruker et dedikert verktøy for å holde orden, det viktigste er at du har et system som gjør det enkelt å finne igjen dokumentasjonen.

5. Beregningsgrunnlag for forholdsmessige fradrag

Dokumenter hvordan du beregner fordelingsnøkkelen for forholdsmessige kostnader. Ha en plantegning eller takstrapport som viser totalt areal og utleidel, dette er grunnlaget for å beregne prosentandelen. Skriv ned selve beregningen: «Utleiedel 72 kvm av totalt 120 kvm = 60 %. Forsikring totalt 12 000 kr × 60 % = 7 200 kr fradrag.»

6. Årsoppgaver fra bank og forsikringsselskap

Årsoppgaven fra banken viser rentene, som gir vanlig rentefradrag i skattemeldingen. Årsoppgaven fra forsikringsselskapet viser total forsikringspremie. Begge dokumentene er normalt forhåndsutfylt i skattemeldingen, men du bør likevel oppbevare dem for kontroll.

Generell info om skatt på leieinntekter.

Ofte stilte spørsmål