Hvor mye skatt på utleie 2026?

Skattereglene for utleie er enklere enn de virker. Det er tre kategorier som dekker nesten alle utleiere: skattefri utleie av egen bolig, skattepliktig kapitalinntekt (22 %) på sekundærbolig, og næringsinntekt (opp mot 50,6 %) hvis omfanget er stort. Hvilken kategori du havner i avgjør hvor mye du betaler. Denne guiden viser deg hvilken som gjelder deg, hvor mye skatt det blir i kroner, og hvordan fradragene trekker tallet ned.

Den korte versjonen

Hvis du selv bor i boligen og bruker minst halvparten etter utleieverdi: hele leien er skattefri. Leier du ut mer enn halvparten, er leie på inntil 20 000 kr i året også skattefri.

Hvis du leier ut sekundærbolig (en bolig du ikke selv bor i): 22 % skatt på netto leieinntekt etter fradrag. På 180 000 kr i brutto leie og 60 000 kr i fradrag blir det 26 400 kr i skatt.

Hvis du driver næring (typisk fra 5 enheter eller mer): 22 % kapitalinntekt PLUSS opp til 28,6 % trinnskatt og trygdeavgift. Maksimal marginalskatt blir da rundt 50,6 %.

Hvis du driver korttidsutleie (Airbnb, under 30 dager): første 15 000 kr per år er skattefritt. 85 % av beløpet over 15 000 kr skattlegges som kapitalinntekt med 22 %.

Skattefri utleie i egen bolig

Hovedregelen for skattefritak finner du i skatteloven § 7-2: du må selv bo i boligen, og din egen del må ha en utleieverdi som er minst halvparten av boligens samlede utleieverdi. Da er hele leieinntekten skattefri, uansett hvor mye du tjener på utleien.

Vurderingen handler om utleieverdi, ikke kvadratmeter. Et lite soverom i sentrum kan ha høyere utleieverdi enn et stort rom på loft eller kjeller. Skatteetaten ser på hva delene realistisk kan leies ut for på markedet.

Eksempel: du bor i en leilighet og leier ut to soverom. Hvis dine to soverom tilsammen kunne leid ut for 9 000 kr, og din egen del (stue, kjøkken, bad, hovedsoverom) har utleieverdi 13 000 kr, er hele leien skattefri. Tar du derimot inn én leietaker til på et tredje rom slik at utleid del kommer over 13 000 kr, blir hele inntekten skattepliktig.

Vil du sjekke om din utleie holder seg under grensen? Les mer i skattefri utleie 2026.

Leier du ut hele boligen eller mer enn halvparten, finnes det en egen beløpsgrense: er leien på inntil 20 000 kr i året, er den skattefri (skatteloven § 7-2 første ledd bokstav b, per 2026). Går leien over 20 000 kr, blir hele beløpet skattepliktig, ikke bare det som overstiger. Både halvpartsregelen og 20 000-grensen gjelder bare når leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, og ikke for flermannsboliger.

Sekundærbolig: 22 % av netto leieinntekt

For en bolig du ikke selv bor i, er hele leieinntekten skattepliktig som kapitalinntekt med 22 %. Skatten beregnes av netto leieinntekt, altså brutto leie minus dokumenterte kostnader knyttet til utleien.

Renter på lånet er ikke med i utleieoppstillingen. De gir vanlig gjeldsrentefradrag i skattemeldingen, og det kommer i tillegg. Med et boliglån som koster 80 000 kr i renter, reduseres skatten din med 17 600 kr (22 %). Effektiv skattesats etter kostnadsfradragene (før renter) havner typisk på 10-15 % av bruttoleien, ikke 22 %.

Full liste over fradrag finner du i guiden om fradrag ved utleie.

Når blir utleie næringsinntekt?

Skatteetaten vurderer fire faktorer: omfang (antall enheter), varighet, systematikk og profesjonalitet. Utleie av 1-4 enheter med stabile leietakere regnes normalt som kapitalinntekt. Fra 5 enheter eller mer regnes det ofte som næring, og da blir skatten dramatisk høyere.

For næring beregnes skatt i flere lag: 22 % på alminnelig inntekt PLUSS trinnskatt (opp til 17,8 %) PLUSS trygdeavgift (10,8 %). Maksimal marginalskatt havner rundt 50,6 %. Til sammenligning er kapitalinntekt flatt 22 %, uavhengig av nivå.

Andre faktorer som kan utløse omklassifisering: hyppige kjøp og salg, profesjonell drift med ansatte, korttidsutleie i stort omfang, eller utleie via eget AS som flagger næring. Mer i guiden om 5-enheter-regelen.

Korttidsutleie og 15 000-kronergrensen

Driver du Airbnb eller annen korttidsutleie under 30 dager sammenhengende, gjelder en egen regel: inntil 15 000 kr per år er skattefritt. Over 15 000 kr skattlegges 85 % av det overskytende beløpet som kapitalinntekt med 22 %. Effektiv skattesats blir da omtrent 18,7 % av beløpet over grensen.

Eksempel: tjener du 50 000 kr på Airbnb i året, er 15 000 skattefritt og 35 000 gir grunnlag for skatt. Av disse 35 000 er 85 % skattepliktig, altså 29 750 kr, som beskattes med 22 %. Du betaler da 6 545 kr i skatt på 50 000 kr i Airbnb-inntekt.

Driver du korttidsutleie i sekundærbolig, gjelder vanlige regler for kapitalinntekt: 22 % av netto. 15 000-grensen gjelder kun for korttidsutleie av egen bolig og fritidsbolig.

Tre scenarier med konkrete tall

Scenario 1: Hybel i egen bolig

Du leier ut én hybel for 7 500 kr i måneden, totalt 90 000 kr i året. Egen bolig har utleieverdi som klart overstiger hybelens. Hele inntekten er skattefri etter § 7-2. Skatt: 0 kr.

Scenario 2: Sekundærleilighet, langtidsleie

Leilighet kjøpt for 4,5 mill. Leie 16 500 kr per måned, 198 000 kr i året. Driftskostnader (vedlikehold, fellesutgifter, kommunale avgifter, forsikring): 72 000 kr. Netto leieinntekt blir 126 000 kr, og skatt på utleiedelen er 27 720 kr. Renteutgiftene på 105 000 kr på lånet til leiligheten gir i tillegg vanlig gjeldsrentefradrag, som reduserer skatten din med 23 100 kr. Samlet blir skatten av investeringen dermed rundt 4 600 kr i året, drøyt 2 % av leien.

Scenario 3: Seks enheter, omklassifisert som næring

Portefølje på seks utleieboliger, samlet leieinntekt 1,2 mill. Driftskostnader 400 000 kr, renter 600 000 kr. Næringsoverskudd 200 000 kr. Skattes som personinntekt med trinnskatt og trygdeavgift, marginal skattesats kan nå 50,6 %. Faktisk skatt avhenger av samlet inntektsnivå. Mange velger AS-strukturen for å isolere næringen og betale 22 % selskapsskatt med utbytteskatt på toppen.

Ofte stilte spørsmål