Airbnb i sameie – Regler, vedtekter og 90-dagersgrensen

Du eier en eierseksjon og vurderer \u00e5 legge den ut p\u00e5 Airbnb i ferieperioder. Eller kanskje styret i sameiet nettopp har sendt rundt et skriv om at korttidsutleie er «forbudt». Uansett hvilken side av bordet du sitter p\u00e5, er sp\u00f8rsm\u00e5let det samme: hva er egentlig lov?

Svaret er mer nyansert enn de fleste tror. Eierseksjonsloven gir deg en klar rett til korttidsutleie, men den retten har grenser. Sameiet kan stramme inn, men kan ikke g\u00e5 lenger enn loven tillater. Og mellom lovtekst og virkelighet ligger et lappeteppe av vedtekter, \u00e5rsm\u00f8tevedtak og praktiske hensyn som avgj\u00f8r hva du faktisk kan gj\u00f8re med din egen bolig.

Denne guiden tar for seg det juridiske rammeverket for korttidsutleie i eierseksjonssameier. Vi g\u00e5r gjennom loven, vedtektskravene, forskjellene mot borettslag, relevant rettspraksis og konkrete tips for deg som vil leie ut riktig. For skattesp\u00f8rsm\u00e5l viser vi til v\u00e5r guide til skatt p\u00e5 korttidsutleie.

Viktig: denne artikkelen gir beslutningsst\u00f8tte, ikke juridisk r\u00e5dgivning. Din situasjon kan ha nyanser som krever individuell vurdering fra advokat.

Det korte svaret: ja, med begrensninger

Korttidsutleie via Airbnb, Booking.com eller andre plattformer er tillatt i eierseksjonssameier. Du trenger ikke godkjenning fra styret for \u00e5 komme i gang, og du trenger ikke en s\u00e6rskilt klausul i vedtektene som «tillater» det. Retten f\u00f8lger direkte av eierseksjonsloven.

Men det finnes tre viktige begrensninger. For det f\u00f8rste er det en \u00f8vre grense p\u00e5 hvor mange d\u00f8gn du kan leie ut per \u00e5r. For det andre gjelder begrensningen bare utleie av hele seksjonen, ikke romutleie. For det tredje kan sameiet justere grensen gjennom vedtektene.

Forst\u00e5r du disse tre punktene, forst\u00e5r du det meste av jussen rundt Airbnb i sameier. La oss g\u00e5 i dybden.

Eierseksjonsloven § 24 – lovgrunnlaget

Reglene om korttidsutleie i sameier finnes i eierseksjonsloven § 24 syvende ledd, som tr\u00e5dte i kraft 1. januar 2020. F\u00f8r denne datoen fantes det ingen uttrykkelig lovregulering av korttidsutleie i sameier. Airbnb-utleie var i prinsippet ubegrenset med mindre vedtektene sa noe annet, og mange sameier opplevde en ukontrollert vekst i antall utleied\u00f8gn.

Lovgiver grep inn med en tosidig l\u00f8sning. P\u00e5 den ene siden fikk seksjonseiere en lovfestet rett til \u00e5 korttidsutleie. P\u00e5 den andre siden ble retten begrenset til et bestemt antall d\u00f8gn. Form\u00e5let var \u00e5 balansere eierens r\u00e5derett over sin seksjon mot de \u00f8vrige beboernes behov for ro og forutsigbarhet.

Lovteksten definerer to ting presist. For det f\u00f8rste hva korttidsutleie er: utleie i inntil 30 sammenhengende d\u00f8gn per leieforhold. Leier du ut til samme gjest i 31 d\u00f8gn eller mer, regnes det som langtidsutleie og faller utenfor 90-dagersregelen. For det andre hvem begrensningen gjelder: den rammer bare utleie av hele boligseksjonen. Leier du ut et gjesterom eller en hybeldel mens du selv bor i leiligheten, er du ikke begrenset av kvoten.

Et viktig poeng som mange overser: loven sier at korttidsutleie av hele seksjonen ikke er tillatt ut over den fastsatte grensen. Det betyr at begrensningen gjelder automatisk, uten at sameiet trenger \u00e5 vedta noe som helst. Utgangspunktet er 90 d\u00f8gn, og det er opp til sameiet \u00e5 eventuelt justere dette.

90-dagersregelen i praksis

Standardgrensen p\u00e5 90 d\u00f8gn gjelder per seksjon per kalender\u00e5r. Det betyr at teller du opp alle d\u00f8gn der hele seksjonen din er utleid til gjester p\u00e5 opphold under 30 dager, kan du ikke overstige 90 d\u00f8gn totalt i l\u00f8pet av \u00e5ret.

Slik fungerer tellingen: Leier du ut boligen din til tre ulike gjester p\u00e5 henholdsvis 5, 10 og 14 d\u00f8gn i juni, har du brukt 29 av 90 d\u00f8gn. Leier du deretter ut i hele juli (31 d\u00f8gn til \u00e9n gjest), regnes dette som langtidsutleie fordi oppholdet overstiger 30 sammenhengende d\u00f8gn. Det teller dermed ikke mot 90-dagerskvoten.

Denne distinksjonen er viktig for utleiere som driver sesongutleie. Har du en leilighet i en kystby, kan du leie den ut langtid til samme gjest i 31 d\u00f8gn om sommeren uten \u00e5 bruke av kvoten. Kombinerer du dette med kortere opphold i p\u00e5sken, h\u00f8stferien og noen langhelger, kan du i praksis utnytte eiendommen langt utover det 90 d\u00f8gn tilsier.

Merk at det er seksjonseieren selv som har ansvaret for \u00e5 holde oversikt over antall utleied\u00f8gn. Loven p\u00e5legger deg ikke \u00e5 rapportere til styret, men styret kan kreve dokumentasjon dersom de mistenker brudd. Hold derfor en enkel logg over alle utleieperioder med datoer og gjestehenvisninger.

Vedtekter og \u00e5rsm\u00f8tet: hva kan sameiet bestemme?

Eierseksjonsloven gir sameiet en begrenset mulighet til \u00e5 avvike fra standardgrensen p\u00e5 90 d\u00f8gn. Gjennom en vedtektsendring kan \u00e5rsm\u00f8tet sette grensen til et annet antall d\u00f8gn, men den m\u00e5 ligge mellom 60 og 120 d\u00f8gn per \u00e5r. Vedtektsendringen krever minst 2/3 flertall av de avgitte stemmene p\u00e5 \u00e5rsm\u00f8tet.

I praksis betyr dette at et sameie der mange beboere opplever st\u00f8y og uro fra Airbnb-gjester, kan senke grensen til 60 d\u00f8gn. Omvendt kan et sameie i et turistomr\u00e5de der de fleste tjener godt p\u00e5 korttidsutleie, heve grensen til 120 d\u00f8gn. Begge retninger krever det samme kvalifiserte flertallet.

Kan sameiet vedta totalforbud? Nei, ikke med flertallsvedtak alene. Et vedtak som setter grensen til 0 dager faller utenfor lovens ramme p\u00e5 60 til 120 d\u00f8gn og inneb\u00e6rer en r\u00e5dighetsinnskrenkning som krever samtykke fra de ber\u00f8rte seksjonseierne. Det betyr i praksis at alle som \u00f8nsker \u00e5 drive korttidsutleie m\u00e5 samtykke til forbudet for at det skal v\u00e6re gyldig. I de fleste sameier vil det v\u00e6re urealistisk.

Hva med generelle utleiebegrensninger? Vedtekter som begrenser den generelle retten til \u00e5 leie ut seksjonen (ogs\u00e5 langtid) krever samtykke fra de ber\u00f8rte eierne. Dette ble klargjort av Kommunal- og distriktsdepartementet i en tolkningsuttalelse i 2022. Begrensninger p\u00e5 antall d\u00f8gn for korttidsutleie innenfor 60\u2013120-spennet er derimot det ene tilfellet der loven uttrykkelig tillater at sameiet innskrenker eiernes r\u00e5derett med kvalifisert flertall, uten individuelt samtykke.

Formkrav: Vedtektsendringen m\u00e5 behandles som et eget punkt p\u00e5 \u00e5rsm\u00f8tets saksliste. Den b\u00f8r angi den nye grensen eksplisitt og vise til eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Etter vedtaket b\u00f8r vedtektene tinglyses hos Kartverket for \u00e5 ha virkning overfor fremtidige kj\u00f8pere av seksjoner i sameiet.

Borettslag vs. sameie: to helt ulike regimer

Mange blander sammen sameie og borettslag. Det er forst\u00e5elig fordi begge er felleseie-strukturer, men n\u00e5r det gjelder korttidsutleie er reglene fundamentalt forskjellige.

I borettslaget har du rett til \u00e5 leie ut hele boligen i inntil 30 d\u00f8gn per kalender\u00e5r uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Denne grensen er lovfestet og kan ikke \u00f8kes gjennom vedtekter. Styret kan heller ikke nekte deg de 30 dagene. Vil du leie ut utover dette, m\u00e5 du s\u00f8ke styret om samtykke.

I sameiet er situasjonen vesentlig friere. Med 90 d\u00f8gn som standardgrense og mulighet for \u00e5 \u00f8ke til 120 d\u00f8gn, har seksjonseiere i sameier tre ganger s\u00e5 mye rom for korttidsutleie som andelseiere i borettslag. Det gj\u00f8r sameier betydelig mer attraktive for investorer som planlegger sesongbasert utleie.

Denne forskjellen b\u00f8r du ha med i vurderingen dersom du skal kj\u00f8pe en bolig med tanke p\u00e5 korttidsutleie. En eierseksjon gir deg fundamentalt st\u00f8rre fleksibilitet enn en borettslagsandel. For en bredere gjennomgang av husleieloven som regulerer langtidsleie, se v\u00e5r guide til husleieloven for utleiere.

Unntak og gr\u00e5soner du b\u00f8r kjenne til

Lovteksten er relativt klar, men det finnes flere situasjoner der reglene ikke er like opplagte. Her er de viktigste unntakene og gr\u00e5sonene:

Romutleie: Leier du ut ett eller flere rom i leiligheten din mens du selv bor der, er dette ikke «utleie av hele boligseksjonen» og faller dermed utenfor 90-dagersregelen. Du kan leie ut et gjesterom p\u00e5 Airbnb 365 dager i \u00e5ret uten \u00e5 bryte loven. Merk at sameiet likevel kan ha ordensregler som regulerer gjesteatferd, st\u00f8y og bruk av fellesarealer.

Fritidsboligsameier: Eierseksjonsloven § 24 syvende ledd gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. I hytteomr\u00e5der med seksjonerte fritidsboliger kan du alts\u00e5 leie ut uten d\u00f8gnbegrensning, med mindre vedtektene sier noe annet.

N\u00e6ringsseksjoner: Begrensningen gjelder boligseksjoner. Eier du en n\u00e6ringsseksjon, for eksempel en leilighet som er seksjonert som n\u00e6ring, gjelder ikke 90-dagersregelen. Men mange kommuner krever bruksendring for \u00e5 g\u00e5 fra bolig- til n\u00e6ringsform\u00e5l, og dette er en omst\u00e5ndelig prosess.

Utleie til venner og familie: Loven begrenser «korttidsutleie», som forutsetter et leieforhold med vederlag. Lar du en venn bo gratis i leiligheten mens du er p\u00e5 ferie, er det utl\u00e5n og ikke utleie. Utl\u00e5n teller ikke mot kvoten.

Fem-enhetsgrensen og n\u00e6ringsinntekt: Har du fem eller flere utleieenheter, risikerer du at Skatteetaten klassifiserer aktiviteten som n\u00e6ringsvirksomhet. Det p\u00e5virker ikke selve retten til korttidsutleie i sameiet, men det endrer skattekonsekvensene vesentlig. Les mer i v\u00e5r guide til fem-enhetsregelen.

Konsekvenser ved brudd p\u00e5 reglene

Hva skjer hvis du overskrider 90-dagersgrensen eller bryter vedtektene? Konsekvensene eskalerer typisk i tre trinn.

Trinn 1: Skriftlig advarsel. Styret sender deg et brev der de dokumenterer bruddet og ber deg innrette deg. De fleste konflikter l\u00f8ses p\u00e5 dette stadiet. En fornuftig utleier slutter \u00e5 leie ut n\u00e5r kvoten er brukt opp, og saken drar ikke videre.

Trinn 2: P\u00e5legg og gebyr. Dersom du fortsetter \u00e5 leie ut etter advarselen, kan styret p\u00e5legge deg \u00e5 stanse utleien. Noen vedtekter hjemler ogs\u00e5 gebyrer ved vedtektsbrudd. Styret kan i tillegg melde forholdet til kommunen dersom utleien strider mot plan- og bygningsloven (for eksempel ved uregistrert bruksendring).

Trinn 3: Tvangssalg. Eierseksjonsloven § 38 gir sameiet en siste utvei: \u00e5 kreve tvangssalg av seksjonen. Dette forutsetter at eieren «vesentlig» misligholder pliktene sine, og domstolene har satt en h\u00f8y terskel. Tvangssalg er sj\u00f8vilt i praksis og krever at sameiet dokumenterer gjentatte og alvorlige brudd som p\u00e5virker de \u00f8vrige beboerne negativt.

I de aller fleste tilfeller l\u00f8ses konflikten lenge f\u00f8r trinn 3. Men det er verdt \u00e5 vite at tvangssalg er en teoretisk mulighet. Det i seg selv b\u00f8r v\u00e6re nok til \u00e5 motivere overholdelse av reglene.

Rettspraksis: hva domstolene har sagt

Rettspraksis p\u00e5 dette omr\u00e5det er fortsatt begrenset, men noen avj\u00f8relser gir viktige pekepinner.

Oslo byfogdembete: Tvangssalg nektet (Majorstuen). Et sameie p\u00e5 Majorstuen i Oslo krevde tvangssalg av en seksjon etter omfattende Airbnb-utleie. Utleieren hadde tjent rundt 300 000 kroner p\u00e5 utleien. Retten avslo kravet. Begrunnelsen var at det ikke var dokumentert at utleievirksomheten f\u00f8rte til mer st\u00f8y enn det som er normalt i et sameie, og det var heller ikke p\u00e5vist at utleien p\u00e5virket verdien av de andre seksjonene negativt. Avj\u00f8relsen viser at domstolene krever konkrete bevis p\u00e5 faktisk sjenanse, ikke bare prinsipielle innvendinger.

Kristiansand tingrett: Vedtektsforbud ikke bindende. Et sameie i Kristiansand hadde vedtatt en bestemmelse som forbyr «korttidsutleie til ferie-, turisme- eller overnattingsform\u00e5l». Retten fastslo at vedtekten ikke var bindende for seksjonseiere som hadde stemt mot endringen. Begrunnelsen var at et slikt totalforbud inneb\u00e6rer en r\u00e5dighetsinnskrenkning som krever individuelt samtykke. Dommen bekrefter at sameier ikke kan g\u00e5 lenger enn lovens rammer (60\u2013120 d\u00f8gn) uten enstemmighet blant de ber\u00f8rte.

Hva betyr dette for deg? Rettspraksis indikerer at domstolene balanserer eierens r\u00e5derett mot beboernes vern. Et sameie som vil begrense korttidsutleie m\u00e5 holde seg innenfor lovens rammer og dokumentere faktiske problemer. En seksjonseier som driver innenfor grensene, har en sterk posisjon.

8 praktiske tips for Airbnb i sameiet

1. 01

   Les vedtektene f\u00f8r du legger ut annonsen

   Sjekk om sameiet har vedtektsfestet en annen grense enn 90 d\u00f8gn. Se etter bestemmelser om «korttidsutleie», «fremleie» eller «utleie til overnattingsform\u00e5l». Vedtektene finnes normalt i sameiets dokumentmappe eller hos forretningsf\u00f8rer. Du kan ogs\u00e5 be Kartverket om en kopi av de tinglyste vedtektene.

2. 02

   Send styret en h\u00f8flig e-post p\u00e5 forh\u00e5nd

   Du er ikke juridisk p\u00e5lagt \u00e5 varsle styret, men det bygger goodwill. Forklar hva du planlegger, hvor mange d\u00f8gn, og at du vil overholde grensen. Har du svaret p\u00e5 e-post, har du dokumentasjon.

3. 03

   F\u00f8r logg over alle utleied\u00f8gn

   Lag et enkelt regneark med inn- og utsjekk-datoer, gjestenavn og antall d\u00f8gn. Summ\u00e9r l\u00f8pende slik at du vet n\u00e5r du n\u00e6rmer deg grensen. Dette er ogs\u00e5 nyttig for skatteberegningen.

4. 04

   Bruk 31-dagersregelen strategisk

   Utleie i 31 sammenhengende d\u00f8gn eller mer til samme gjest regnes som langtidsutleie og teller ikke mot kvoten. Har du en ferieleilighet i en kystby, kan du leie ut hele juli til \u00e9n gjest p\u00e5 langtidskontrakt og spare korttidskvoten til h\u00f8ysesong. Du trenger da en husleiekontrakt.

5. 05

   Lag husregler for gjestene

   De fleste naboklager handler om st\u00f8y, festing og feil bruk av fellesarealer. Lag en kort liste med husregler som du deler med gjestene ved innsjekk: stilletid etter kl. 23, riktig s\u00f8ppelh\u00e5ndtering, parkering og bruk av vaskeri. Airbnb lar deg legge inn husregler direkte i annonsen.

6. 06

   Vurder romutleie fremfor helseksjon

   Bor du i leiligheten selv og har et ekstra rom, er romutleie unntatt fra 90-dagersregelen. Du kan leie ut hele \u00e5ret uten dagsbegrensning. Det gir lavere inntekt per d\u00f8gn, men h\u00f8yere total\u00e5rsinntekt og null risiko for vedtektsbrudd. Se v\u00e5r guide til skattefri utleie for \u00e5 forst\u00e5 n\u00e5r romutleie er skattefri.

7. 07

   M\u00f8t opp p\u00e5 \u00e5rsm\u00f8tet

   Vedtektsendringer om korttidsutleie krever 2/3 av de avgitte stemmene. Det betyr at de som ikke m\u00f8ter opp, ikke teller. Hvis du \u00f8nsker \u00e5 beholde 90-dagersgrensen (eller \u00f8ke den), b\u00f8r du og andre utleiere m\u00f8te og stemme. Mange innskrenkende vedtak vedtas fordi utleierne ikke var til stede.

8. 08

   Sjekk om seksjoneringen gir muligheter

   Eier du en stor bolig eller enebolig, kan seksjonering v\u00e6re aktuelt. Hver seksjon f\u00e5r sin egen 90-dagerskvote. Det \u00e5pner for betydelig mer korttidsutleie enn med \u00e9n useksjonert boenhet.

Kort om skatt p\u00e5 korttidsutleie i sameier

Skattesp\u00f8rsm\u00e5let er et eget tema som vi dekker i detalj i v\u00e5r komplette guide til skatt p\u00e5 korttidsutleie. Her er de viktigste punktene oppsummert:

Korttidsutleie av egen bolig er skattefri opptil 15 000 kroner per \u00e5r. Over denne grensen beskattes 85 prosent av det overstigende bel\u00f8pet som alminnelig inntekt med 22 prosent skattesats. Airbnb rapporterer automatisk inntektene dine til Skatteetaten, s\u00e5 det er ingen vei utenom korrekt rapportering.

Leier du ut en sekund\u00e6rbolig (alts\u00e5 en bolig du ikke bor i selv), gjelder ikke 15 000-kronersgrensen. Da beskattes alle inntektene som kapitalinntekt med 22 prosent fra f\u00f8rste krone. Til gjengjeld kan du trekke fra faktiske kostnader.

For utleiere med flere enheter kan fem-enhetsregelen sl\u00e5 inn og gj\u00f8re inntektene n\u00e6ringsskattepliktige. Sjekk ogs\u00e5 guiden til skattefri utleie for \u00e5 forst\u00e5 n\u00e5r du slipper skatt helt.

Ofte stilte sp\u00f8rsm\u00e5l