Airbnb i sameie – Regler, vedtekter og 90-dagersgrensen

Du eier en eierseksjon og vurderer å legge den ut på Airbnb i ferieperioder. Eller kanskje styret i sameiet nettopp har sendt rundt et skriv om at korttidsutleie er «forbudt». Uansett hvilken side av bordet du sitter på, er spørsmålet det samme: hva er egentlig lov?

Svaret er mer nyansert enn de fleste tror. Eierseksjonsloven gir deg en klar rett til korttidsutleie, men den retten har grenser. Sameiet kan stramme inn, men kan ikke gå lenger enn loven tillater. Og mellom lovtekst og virkelighet ligger et lappeteppe av vedtekter, årsmøtevedtak og praktiske hensyn som avgjør hva du faktisk kan gjøre med din egen bolig.

Denne guiden tar for seg det juridiske rammeverket for korttidsutleie i eierseksjonssameier. Vi går gjennom loven, vedtektskravene, forskjellene mot borettslag, relevant rettspraksis og konkrete tips for deg som vil leie ut riktig. For skattespørsmål viser vi til vår guide til skatt på korttidsutleie.

Viktig: denne artikkelen gir beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning. Din situasjon kan ha nyanser som krever individuell vurdering fra advokat.

Det korte svaret: ja, med begrensninger

Korttidsutleie via Airbnb, Booking.com eller andre plattformer er tillatt i eierseksjonssameier. Du trenger ikke godkjenning fra styret for å komme i gang, og du trenger ikke en særskilt klausul i vedtektene som «tillater» det. Retten følger direkte av eierseksjonsloven.

Men det finnes tre viktige begrensninger. For det første er det en øvre grense på hvor mange døgn du kan leie ut per år. For det andre gjelder begrensningen bare utleie av hele seksjonen, ikke romutleie. For det tredje kan sameiet justere grensen gjennom vedtektene.

Forstår du disse tre punktene, forstår du det meste av jussen rundt Airbnb i sameier. La oss gå i dybden.

Eierseksjonsloven § 24 – lovgrunnlaget

Reglene om korttidsutleie i sameier finnes i eierseksjonsloven § 24 syvende ledd, som trådte i kraft 1. januar 2020. Før denne datoen fantes det ingen uttrykkelig lovregulering av korttidsutleie i sameier. Airbnb-utleie var i prinsippet ubegrenset med mindre vedtektene sa noe annet, og mange sameier opplevde en ukontrollert vekst i antall utleiedøgn.

Lovgiver grep inn med en tosidig løsning. På den ene siden fikk seksjonseiere en lovfestet rett til å korttidsutleie. På den andre siden ble retten begrenset til et bestemt antall døgn. Formålet var å balansere eierens råderett over sin seksjon mot de øvrige beboernes behov for ro og forutsigbarhet.

Lovteksten definerer to ting presist. For det første hva korttidsutleie er: utleie i inntil 30 sammenhengende døgn per leieforhold. Leier du ut til samme gjest i 31 døgn eller mer, regnes det som langtidsutleie og faller utenfor 90-dagersregelen. For det andre hvem begrensningen gjelder: den rammer bare utleie av hele boligseksjonen. Leier du ut et gjesterom eller en hybeldel mens du selv bor i leiligheten, er du ikke begrenset av kvoten.

Et viktig poeng som mange overser: loven sier at korttidsutleie av hele seksjonen ikke er tillatt ut over den fastsatte grensen. Det betyr at begrensningen gjelder automatisk, uten at sameiet trenger å vedta noe som helst. Utgangspunktet er 90 døgn, og det er opp til sameiet å eventuelt justere dette.

90-dagersregelen i praksis

Standardgrensen på 90 døgn gjelder per seksjon per kalenderår. Det betyr at teller du opp alle døgn der hele seksjonen din er utleid til gjester på opphold under 30 dager, kan du ikke overstige 90 døgn totalt i løpet av året.

Slik fungerer tellingen: Leier du ut boligen din til tre ulike gjester på henholdsvis 5, 10 og 14 døgn i juni, har du brukt 29 av 90 døgn. Leier du deretter ut i hele juli (31 døgn til én gjest), regnes dette som langtidsutleie fordi oppholdet overstiger 30 sammenhengende døgn. Det teller dermed ikke mot 90-dagerskvoten.

Denne distinksjonen er viktig for utleiere som driver sesongutleie. Har du en leilighet i en kystby, kan du leie den ut langtid til samme gjest i 31 døgn om sommeren uten å bruke av kvoten. Kombinerer du dette med kortere opphold i påsken, høstferien og noen langhelger, kan du i praksis utnytte eiendommen langt utover det 90 døgn tilsier.

Merk at det er seksjonseieren selv som har ansvaret for å holde oversikt over antall utleiedøgn. Loven pålegger deg ikke å rapportere til styret, men styret kan kreve dokumentasjon dersom de mistenker brudd. Hold derfor en enkel logg over alle utleieperioder med datoer og gjestehenvisninger.

Vedtekter og årsmøtet: hva kan sameiet bestemme?

Eierseksjonsloven gir sameiet en begrenset mulighet til å avvike fra standardgrensen på 90 døgn. Gjennom en vedtektsendring kan årsmøtet sette grensen til et annet antall døgn, men den må ligge mellom 60 og 120 døgn per år. Vedtektsendringen krever minst 2/3 flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet.

I praksis betyr dette at et sameie der mange beboere opplever støy og uro fra Airbnb-gjester, kan senke grensen til 60 døgn. Omvendt kan et sameie i et turistområde der de fleste tjener godt på korttidsutleie, heve grensen til 120 døgn. Begge retninger krever det samme kvalifiserte flertallet.

Kan sameiet vedta totalforbud? Nei, ikke med flertallsvedtak alene. Et vedtak som setter grensen til 0 dager faller utenfor lovens ramme på 60 til 120 døgn og innebærer en rådighetsinnskrenkning som krever samtykke fra de berørte seksjonseierne. Det betyr i praksis at alle som ønsker å drive korttidsutleie må samtykke til forbudet for at det skal være gyldig. I de fleste sameier vil det være urealistisk.

Hva med generelle utleiebegrensninger? Vedtekter som begrenser den generelle retten til å leie ut seksjonen (også langtid) krever samtykke fra de berørte eierne. Dette ble klargjort av Kommunal- og distriktsdepartementet i en tolkningsuttalelse i 2022. Begrensninger på antall døgn for korttidsutleie innenfor 60–120-spennet er derimot det ene tilfellet der loven uttrykkelig tillater at sameiet innskrenker eiernes råderett med kvalifisert flertall, uten individuelt samtykke.

Formkrav: Vedtektsendringen må behandles som et eget punkt på årsmøtets saksliste. Den bør angi den nye grensen eksplisitt og vise til eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Etter vedtaket bør vedtektene tinglyses hos Kartverket for å ha virkning overfor fremtidige kjøpere av seksjoner i sameiet.

Borettslag vs. sameie: to helt ulike regimer

Mange blander sammen sameie og borettslag. Det er forståelig fordi begge er felleseie-strukturer, men når det gjelder korttidsutleie er reglene fundamentalt forskjellige.

I borettslaget har du rett til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn per kalenderår uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Denne grensen er lovfestet og kan ikke økes gjennom vedtekter. Styret kan heller ikke nekte deg de 30 dagene. Vil du leie ut utover dette, må du søke styret om samtykke.

I sameiet er situasjonen vesentlig friere. Med 90 døgn som standardgrense og mulighet for å øke til 120 døgn, har seksjonseiere i sameier tre ganger så mye rom for korttidsutleie som andelseiere i borettslag. Det gjør sameier betydelig mer attraktive for investorer som planlegger sesongbasert utleie.

Denne forskjellen bør du ha med i vurderingen dersom du skal kjøpe en bolig med tanke på korttidsutleie. En eierseksjon gir deg fundamentalt større fleksibilitet enn en borettslagsandel. For en bredere gjennomgang av husleieloven som regulerer langtidsleie, se vår guide til husleieloven for utleiere.

Unntak og gråsoner du bør kjenne til

Lovteksten er relativt klar, men det finnes flere situasjoner der reglene ikke er like opplagte. Her er de viktigste unntakene og gråsonene:

Romutleie: Leier du ut ett eller flere rom i leiligheten din mens du selv bor der, er dette ikke «utleie av hele boligseksjonen» og faller dermed utenfor 90-dagersregelen. Du kan leie ut et gjesterom på Airbnb 365 dager i året uten å bryte loven. Merk at sameiet likevel kan ha ordensregler som regulerer gjesteatferd, støy og bruk av fellesarealer.

Fritidsboligsameier: Eierseksjonsloven § 24 syvende ledd gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. I hytteområder med seksjonerte fritidsboliger kan du altså leie ut uten døgnbegrensning, med mindre vedtektene sier noe annet.

Næringsseksjoner: Begrensningen gjelder boligseksjoner. Eier du en næringsseksjon, for eksempel en leilighet som er seksjonert som næring, gjelder ikke 90-dagersregelen. Men mange kommuner krever bruksendring for å gå fra bolig- til næringsformål, og dette er en omståndelig prosess.

Utleie til venner og familie: Loven begrenser «korttidsutleie», som forutsetter et leieforhold med vederlag. Lar du en venn bo gratis i leiligheten mens du er på ferie, er det utlån og ikke utleie. Utlån teller ikke mot kvoten.

Fem-enhetsgrensen og næringsinntekt: Har du fem eller flere utleieenheter, risikerer du at Skatteetaten klassifiserer aktiviteten som næringsvirksomhet. Det påvirker ikke selve retten til korttidsutleie i sameiet, men det endrer skattekonsekvensene vesentlig. Les mer i vår guide til fem-enhetsregelen.

Konsekvenser ved brudd på reglene

Hva skjer hvis du overskrider 90-dagersgrensen eller bryter vedtektene? Konsekvensene eskalerer typisk i tre trinn.

Trinn 1: Skriftlig advarsel. Styret sender deg et brev der de dokumenterer bruddet og ber deg innrette deg. De fleste konflikter løses på dette stadiet. En fornuftig utleier slutter å leie ut når kvoten er brukt opp, og saken drar ikke videre.

Trinn 2: Pålegg og gebyr. Dersom du fortsetter å leie ut etter advarselen, kan styret pålegge deg å stanse utleien. Noen vedtekter hjemler også gebyrer ved vedtektsbrudd. Styret kan i tillegg melde forholdet til kommunen dersom utleien strider mot plan- og bygningsloven (for eksempel ved uregistrert bruksendring).

Trinn 3: Tvangssalg. Eierseksjonsloven § 38 gir sameiet en siste utvei: å kreve tvangssalg av seksjonen. Dette forutsetter at eieren «vesentlig» misligholder pliktene sine, og domstolene har satt en høy terskel. Tvangssalg er sjøvilt i praksis og krever at sameiet dokumenterer gjentatte og alvorlige brudd som påvirker de øvrige beboerne negativt.

I de aller fleste tilfeller løses konflikten lenge før trinn 3. Men det er verdt å vite at tvangssalg er en teoretisk mulighet. Det i seg selv bør være nok til å motivere overholdelse av reglene.

Rettspraksis: hva domstolene har sagt

Rettspraksis på dette området er fortsatt begrenset, men noen avjørelser gir viktige pekepinner.

Oslo byfogdembete: Tvangssalg nektet (Majorstuen). Et sameie på Majorstuen i Oslo krevde tvangssalg av en seksjon etter omfattende Airbnb-utleie. Utleieren hadde tjent rundt 300 000 kroner på utleien. Retten avslo kravet. Begrunnelsen var at det ikke var dokumentert at utleievirksomheten førte til mer støy enn det som er normalt i et sameie, og det var heller ikke påvist at utleien påvirket verdien av de andre seksjonene negativt. Avjørelsen viser at domstolene krever konkrete bevis på faktisk sjenanse, ikke bare prinsipielle innvendinger.

Kristiansand tingrett: Vedtektsforbud ikke bindende. Et sameie i Kristiansand hadde vedtatt en bestemmelse som forbyr «korttidsutleie til ferie-, turisme- eller overnattingsformål». Retten fastslo at vedtekten ikke var bindende for seksjonseiere som hadde stemt mot endringen. Begrunnelsen var at et slikt totalforbud innebærer en rådighetsinnskrenkning som krever individuelt samtykke. Dommen bekrefter at sameier ikke kan gå lenger enn lovens rammer (60–120 døgn) uten enstemmighet blant de berørte.

Hva betyr dette for deg? Rettspraksis indikerer at domstolene balanserer eierens råderett mot beboernes vern. Et sameie som vil begrense korttidsutleie må holde seg innenfor lovens rammer og dokumentere faktiske problemer. En seksjonseier som driver innenfor grensene, har en sterk posisjon.

8 praktiske tips for Airbnb i sameiet

1. 01

   Les vedtektene før du legger ut annonsen

   Sjekk om sameiet har vedtektsfestet en annen grense enn 90 døgn. Se etter bestemmelser om «korttidsutleie», «fremleie» eller «utleie til overnattingsformål». Vedtektene finnes normalt i sameiets dokumentmappe eller hos forretningsfører. Du kan også be Kartverket om en kopi av de tinglyste vedtektene.

2. 02

   Send styret en høflig e-post på forhånd

   Du er ikke juridisk pålagt å varsle styret, men det bygger goodwill. Forklar hva du planlegger, hvor mange døgn, og at du vil overholde grensen. Har du svaret på e-post, har du dokumentasjon.

3. 03

   Før logg over alle utleiedøgn

   Lag et enkelt regneark med inn- og utsjekk-datoer, gjestenavn og antall døgn. Summér løpende slik at du vet når du nærmer deg grensen. Dette er også nyttig for skatteberegningen.

4. 04

   Bruk 31-dagersregelen strategisk

   Utleie i 31 sammenhengende døgn eller mer til samme gjest regnes som langtidsutleie og teller ikke mot kvoten. Har du en ferieleilighet i en kystby, kan du leie ut hele juli til én gjest på langtidskontrakt og spare korttidskvoten til høysesong. Du trenger da en husleiekontrakt.

5. 05

   Lag husregler for gjestene

   De fleste naboklager handler om støy, festing og feil bruk av fellesarealer. Lag en kort liste med husregler som du deler med gjestene ved innsjekk: stilletid etter kl. 23, riktig søppelhåndtering, parkering og bruk av vaskeri. Airbnb lar deg legge inn husregler direkte i annonsen.

6. 06

   Vurder romutleie fremfor helseksjon

   Bor du i leiligheten selv og har et ekstra rom, er romutleie unntatt fra 90-dagersregelen. Du kan leie ut hele året uten dagsbegrensning. Det gir lavere inntekt per døgn, men høyere totalårsinntekt og null risiko for vedtektsbrudd. Se vår guide til skattefri utleie for å forstå når romutleie er skattefri.

7. 07

   Møt opp på årsmøtet

   Vedtektsendringer om korttidsutleie krever 2/3 av de avgitte stemmene. Det betyr at de som ikke møter opp, ikke teller. Hvis du ønsker å beholde 90-dagersgrensen (eller øke den), bør du og andre utleiere møte og stemme. Mange innskrenkende vedtak vedtas fordi utleierne ikke var til stede.

8. 08

   Sjekk om seksjoneringen gir muligheter

   Eier du en stor bolig eller enebolig, kan seksjonering være aktuelt. Hver seksjon får sin egen 90-dagerskvote. Det åpner for betydelig mer korttidsutleie enn med én useksjonert boenhet.

Kort om skatt på korttidsutleie i sameier

Skattespørsmålet er et eget tema som vi dekker i detalj i vår komplette guide til skatt på korttidsutleie. Her er de viktigste punktene oppsummert:

Korttidsutleie av egen bolig er skattefri opptil 15 000 kroner per år. Over denne grensen beskattes 85 prosent av det overstigende beløpet som alminnelig inntekt med 22 prosent skattesats. Airbnb rapporterer automatisk inntektene dine til Skatteetaten, så det er ingen vei utenom korrekt rapportering.

Leier du ut en sekundærbolig (altså en bolig du ikke bor i selv), gjelder ikke 15 000-kronersgrensen. Da beskattes alle inntektene som kapitalinntekt med 22 prosent fra første krone. Til gjengjeld kan du trekke fra faktiske kostnader.

For utleiere med flere enheter kan fem-enhetsregelen slå inn og gjøre inntektene næringsskattepliktige. Sjekk også guiden til skattefri utleie for å forstå når du slipper skatt helt.

Ofte stilte spørsmål