Tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt: minstetid, oppsigelse og hva som skjer når tiden er ute

Valget mellom tidsbestemt og tidsubestemt avgjør hvor lenge du er bundet, om du kan si opp, og hva som skjer når leieforholdet skal avsluttes. Velger du feil type, kan kontrakten bli behandlet som noe annet enn det du trodde du skrev under på.

Guiden er for deg som leier ut bolig privat og skal lage ny kontrakt eller forlenge en gammel. Vi følger Kari, som leier ut sokkelen i eneboligen sin i Trondheim for 11 500 kr i måneden og bor selv i hovedetasjen.

Lovhenvisningene er kontrollert mot husleieloven på Lovdata 11. november 2026. Dette er beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning.

Skal du lage kontrakten nå? Velg tidsbestemt eller tidsubestemt i kontraktveiviseren →

Forskjellen kort fortalt

En tidsbestemt kontrakt har en avtalt sluttdato. En kontrakt uten fastsatt opphørstidspunkt er tidsubestemt (husleieloven § 9-1). Står det ingen sluttdato, er kontrakten altså tidsubestemt uansett hva den heter.

Minstetiden på tre år, og unntakene

«Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.»

Minstetiden kan likevel settes ned i tre situasjoner:

• •Sokkel eller loft der du bor selv: ett år for lofts- eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus.
• •Egen bruk: du eller noen i husstanden skal bo der når leietiden er ute.
• •Annen saklig grunn: for eksempel konkrete planer om salg eller ombygging.

For de to siste gjelder to krav. Leietaker må ha fått vite grunnen skriftlig, senest da avtalen ble inngått. Og boligen må faktisk brukes slik når tiden er ute. En kontrakt som bryter med dette, regnes som tidsubestemt.

Kari bor selv i eneboligen, så hun kan lage en tidsbestemt kontrakt på ett år for sokkelen uten å oppgi noen grunn. Hadde hun leid ut en leilighet i en blokk, ville ett år krevd egen bruk eller en annen saklig grunn, skrevet inn i kontrakten.

Fritidsbolig brukt som bolig: for bygninger med unntak for tidsbestemt bruksendring fra fritidsbolig til bolig etter plan- og bygningsloven §§ 20-9 og 20-10, kan minstetiden være ned til ett år (§ 9-3 a). Regelen gjelder fra 1. juli 2026 og er vedtatt opphevet fra 1. juli 2028.

Kan en tidsbestemt kontrakt sies opp?

Utgangspunktet er nei, og det gjelder begge veier. Leietaker som vil flytte etter et halvt år av en treårskontrakt, er bundet til sluttdatoen med mindre dere har avtalt noe annet.

Husleieloven § 9-2 krever at du som utleier opplyser skriftlig om at kontrakten ikke kan sies opp i leietiden. Glemmer du det, kan kontrakten sies opp som en tidsubestemt avtale.

Dere kan også avtale at kontrakten kan sies opp. Da gjelder de samme reglene som for tidsubestemte kontrakter, også for deg: du trenger saklig grunn, oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og leietaker kan protestere innen én måned (§§ 9-5 til 9-8). En oppsigelsesklausul gir altså leietaker frihet til å si opp, mens du fortsatt trenger saklig grunn.

Når leietiden er ute

En tidsbestemt kontrakt opphører på sluttdatoen uten oppsigelse. Du trenger ikke begrunne at leieforholdet slutter, og leietaker har ikke protestrett.

Fellen er å la leietaker bli boende uten å si noe. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter sluttdatoen uten at du skriftlig har bedt leietaker flytte, er avtalen gått over til å være tidsubestemt (§ 9-2 tredje ledd). Da trenger du saklig grunn for å avslutte.

Vil dere fortsette, er det tryggest å skrive en ny kontrakt før sluttdatoen. Vil du at leietaker skal flytte, send en skriftlig påminnelse i god tid.

Lite kjent: tar du inn i en skriftlig tidsbestemt kontrakt at leietaker vedtar tvangsfravikelse når leietiden er løpt ut, kan du begjære tvangsfravikelse hos namsfogden direkte hvis leietaker ikke flytter (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b). Uten klausulen må du som regel først ha en avgjørelse. Les mer om utkastelse av leietaker.

Tidsubestemt: hvem kan si opp, og når?

Leietaker kan si opp en tidsubestemt kontrakt uten å oppgi grunn (§ 9-4). Du som utleier kan bare si opp en vanlig bolig av grunnene i § 9-5:

• •du eller noen i husstanden skal bo der
• •riving eller ombygging gjør at leietaker må flytte
• •leietaker har misligholdt avtalen
• •en annen saklig grunn

Oppsigelsestiden er tre måneder til utløpet av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6). Sier du opp 10. mars, flytter leietaker 30. juni. Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten (§ 9-7). Mangler noe av dette, er den ugyldig.

Frister, protest og en mal finner du i guiden om oppsigelse av leiekontrakt.

Hybel og sokkel i egen bolig

Her skiller loven mellom to ting som ofte blandes sammen.

Rom der leietaker bruker din bolig

Leier du ut et enkelt rom der leietaker har tilgang til resten av boligen din, kan en tidsubestemt kontrakt sies opp uten særskilt grunn, med én måneds frist (§§ 9-5 og 9-6). Reglene om begrunnelse og protest gjelder ikke, men oppsigelsen skal fortsatt være skriftlig. For de fleste romutleiere er tidsubestemt derfor det enkleste valget.

Egen sokkel- eller loftsleilighet

En selvstendig sokkelleilighet er ikke et rom i din bolig. Da gjelder vanlig oppsigelsesvern, men minstetiden for tidsbestemt er ett år når du bor i samme hus. Det er Karis situasjon. Mer om utleie i eget hus i guiden om hybel i egen bolig.

Hele boligen mens du er borte

Leier du ut boligen du selv har bodd i ved midlertidig fravær på inntil fem år, gjelder bare én regel i kapittel 9, om leietakers død (§ 11-4). Leietaker må ha fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder slik bolig og gir færre rettigheter. Er avtalen tidsubestemt, har leietaker likevel krav på varsel med frist som i § 9-6 før fraflytting.

Hva skal du velge?

Kari velger en tidsbestemt kontrakt på ett år. Da vet begge når leieforholdet slutter, og hun kan vurdere leietakeren før en eventuell ny avtale. Vil du justere leien underveis, les om indeksregulering av husleie og se hva kontrakten ellers bør inneholde i guiden om husleiekontrakt.

Ofte stilte spørsmål