Trekke fra depositum – Hva utleier kan kreve og hvordan du gjor det riktig

Leietaker har flyttet ut. Det er riper i parketten, et hull i veggen der TV-braketten hang, og badet har ikke sett en vaskeklut på lenge. Du vil trekke fra depositumet, men er usikker på hva du faktisk har rett til. Denne situasjonen kjenner de fleste utleiere seg igjen i, og det er akkurat her de fleste feilene skjer.

Denne guiden handler spesifikt om trekk fra depositumet og konflikthåndtering når leieforholdet er over. Vi dekker hva du lovlig kan kreve, forskjellen mellom normal slitasje og erstatningsberettiget skade, prosessen steg for steg, og hva som skjer når leietaker protesterer. Ser du etter det generelle om depositumskonto, maksimumsbeløp og opprettelse? Da bør du lese den komplette guiden til depositum ved utleie først.

Viktig: dette er beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning. Husleietvistutvalget tilbyr gratis veiledning, og ved kompliserte saker bør du kontakte advokat med eiendomskompetanse.

Hva kan utleier trekke fra depositumet?

Husleieloven §3-5 definerer hva depositumet er sikkerhet for. Utleier kan kreve utbetaling fra depositumskontoen for fire kategorier av krav:

1. Skyldig husleie

Den vanligste grunnen til trekk. Dersom leietaker skylder husleie ved utflytting, kan utleier kreve dette dekket av depositumet. For depositumskonto og husleiekonto i samme bank finnes det en forenklet prosess: banken kan utbetale skyldig leie direkte uten leietakers samtykke, forutsatt at utleier kan dokumentere at leie ikke er innbetalt til avtalt tid. Les mer om hva du gjør når leietaker ikke betaler husleie.

2. Skader på boligen utover normal slitasje

Leietaker plikter å tilbakelevere boligen i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde (husleieloven §10-2). Skader som går utover dette kan du kreve dekket. Det er her de fleste tvistene oppstår: hva er normal slitasje, og hva er en skade? Vi går grundig gjennom dette lenger ned. Du bør også kjenne vedlikeholdsplikten som utleier, som avgrenser hva som er ditt ansvar uavhengig av leietakers bruk.

3. Utgifter ved fravikelse

Dersom leietaker må kastes ut gjennom tvangsfullbyrdelse (via namsmyndighetene), dekker depositumet kostnadene utleier har hatt i forbindelse med utkastelsesprosessen. Dette inkluderer rettsgebyr, eventuelt låsesmedarbeid og lagring av leietakers eiendeler.

4. Andre krav som følger av leiekontrakten

Denne kategorien fanger opp alt annet som er avtalt i leiekontrakten. Vanlige eksempler er ubetalte strøm- og vannregninger som leietaker skulle dekke, manglende rengjøring ved utflytting, og kostnader for å fjerne gjenstander leietaker har etterlatt. Det er viktig at forpliktelsen er spesifisert i kontrakten. Du kan ikke kreve noe som aldri ble avtalt.

Normal slitasje vs skade: den viktigste grensen

Dette er kjernen i nesten alle depositumsstvister. Husleieloven sier at leietaker skal tilbakelevere boligen i «samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde». Men lovteksten definerer ikke hva som er «alminnelig». Det er opp til skjønn, og Husleietvistutvalget har gjennom tusenvis av avgjørelser utviklet en praksis.

Hovedregelen er at jo lengre leieforholdet har vart, desto mer slitasje er forventet. Et gulv som ser slitt ut etter fem år med daglig bruk er normal slitasje. Det samme gulvet med dype hakk etter at leietaker har dratt møbler over det uten filttapper er en skade. Konteksten er alt.

Her er de viktigste prinsippene fra HTUs praksis:

• •Leieperiodens lengde er avgjørende. Tre års bruk gir mer forventet slitasje enn seks måneder.
• •Boligens standard ved innflytting teller. En nyoppusset bolig har strengere krav enn en bolig som allerede var slitt ved overtakelse.
• •Alderen på overflater og inventar spiller inn. Et 15 år gammelt kjøkken har lavere restverdi enn et 2 år gammelt, og erstatningen for skader justeres deretter.
• •Antall beboere kan ha betydning. Et par med to barn genererer mer slitasje enn en enslig leietaker. HTU tar hensyn til dette.

10 vanlige situasjoner: kan du trekke fra eller ikke?

Denne tabellen gir deg rask oversikt. Under finner du utdypende forklaring for hver situasjon.

Spikerhull etter bilder og klokker

Å henge opp bilder, hyller og klokker er en del av normal bruk av en bolig. De små hullene dette etterlater er slitasje du må forvente. HTU har konsekvent avvist krav knyttet til vanlige spiker- og skruehull. Unntaket er dersom leietaker har gjort uforholdsmessig mange eller store hull, eller har boret i fliser og ødelagt disse.

Store hull etter TV-brakett eller tunge hyller

Her skiller det seg fra vanlige bildehull. En TV-brakett krever gjerne 4 til 6 grove skruer med plugg, og etterlater hull på 5 cm eller mer i diameter som er vanskelige å sparkle usynlig. Dette anses som skade, og du kan kreve utbedringskostnaden dekket. Sørg for å dokumentere med bilder og innhent gjerne et pristilbud fra maler.

Slitt parkett etter langvarig bruk

Tregulv slites. Det er et faktum. Etter tre til fem år med daglig bruk vil parketten se mer slitt ut enn da leietaker flyttet inn. Mattere overflate, lett misfarging i høytrafikkområder og fine riper i lakken er normal slitasje. Du kan ikke kreve at leietaker betaler for sliping og lakking.

Dype riper og hakk i parkett

Møbler som har blitt dratt over gulvet uten filtputer, eller tunge gjenstander som har falt, kan etterlate dype hakk som går gjennom lakk og inn i treet. Dette er skade utover normal slitasje, og utbedringskostnaden kan trekkes fra depositumet. Merk at erstatningen bør reflektere gulvets alder: et 10 år gammelt gulv har lavere restverdi enn et 2 år gammelt.

Gulnet badekar

Akryl- og emaljebadekar gulner over tid, spesielt ved daglig bruk av visse typer badeprodukt. Gulning etter mange års bruk er normal aldring av materialet og kan ikke belastes leietaker. Annerledes er det dersom badekaret har fått tydelige brannsår, hakk eller sprekker.

Sprukket servant eller toalett

Sanitærutstyr i porselen sprekker ikke av seg selv ved normal bruk. En sprukket servant eller toalettskål skyldes som regel slag eller uhell og er en skade leietaker er ansvarlig for. Du kan kreve kostnaden for utskifting, justert for alderen på sanitærutstyret.

Vegger som trenger maling

Maling falmer og gulner over tid. Etter fire til fem år er det normalt at vegger trenger oppfrisking. Dette er vedlikehold utleier må bære selv. Unntaket er dersom veggene er tilgriset utover normal bruk, for eksempel med tusj, maling fra barnerom som har blitt malt om i en annen farge uten tillatelse, eller nikotinflekker etter røyking innendørs (dersom kontrakten forbyr det).

Brannskade på kjøkkenbenk

En svimerke etter en varm kjele eller stekepanne på kjøkkenbenkeplaten er en skade, ikke slitasje. Selv om ulykker skjer, er dette noe leietaker er ansvarlig for. Erstatningen avhenger av benkens materiale og alder: å bytte en hel laminatbenk koster 3 000 til 8 000 kr, mens en steinbenkeplate kan koste betydelig mer.

Knust vindu eller speilglass

Glass knuser ikke av normal bruk. Et knust vindu eller speilglass er alltid leietakers ansvar, med mindre det skyldes ytre forhold som utleier burde ha sikret (for eksempel utilstrekkelig vindussikring i stormfylt område).

Manglende rengjøring ved utflytting

Dersom leiekontrakten spesifiserer at boligen skal tilbakeleveres rengjort, og leietaker ikke har gjort dette, kan du kreve kostnadene til profesjonell rengjøring. HTU tilkjenner typisk 3 000 til 8 000 kr for manglende hovedrengjøring, avhengig av boligens størrelse. Dokumenter tilstanden med bilder og behold kvitteringen fra rengjøringsfirmaet.

Slik gjør du det: prosessen steg for steg

Når leieforholdet avsluttes og du mener å ha krav mot depositumet, er det avgjørende å følge riktig prosess. Gjør du feil her, risikerer du å tape et ellers gyldig krav. Les også vår guide om oppsigelse av leiekontrakt for rammene rundt avslutning av leieforholdet.

Steg 1: Gjennomfør utflyttingsbefaring

Gå gjennom boligen sammen med leietaker. Dokumenter alle overflater, rom for rom, med bilder og notater. Sammenlign med innflyttingsprotokollen. Vær spesifikk: «3 dype riper i parketten på soverommet, ca. 20 cm lange» er bedre enn «riper i gulvet». Begge parter bør signere protokollen. Dersom leietaker nekter å signere, noter dette og ha gjerne et vitne til stede.

Steg 2: Spesifiser kravet skriftlig

Lag en detaljert oversikt over hva du krever og hvorfor. For hver post: beskriv skaden, referer til innflyttingsprotokoll (tilstanden ved innflytting), legg ved bilder fra innflytting og utflytting, og oppgi utbedringskostnaden med dokumentasjon (tilbud fra håndverker eller kvittering). Send dette til leietaker og be om samtykke til å trekke beløpet fra depositumet.

Steg 3: Kontakt banken

Dersom leietaker samtykker skriftlig, kan dere kontakte banken sammen og be om at det avtalte beløpet utbetales til deg og resten til leietaker. Banken krever skriftlig samtykke fra begge parter. Hvis leietaker ikke samtykker, må du gå til steg 4.

Steg 4: Klage til Husleietvistutvalget

Når partene ikke blir enige, må saken bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU). Dette er det vanlige neste steget i depositumsstvister. HTU er rimeligere og raskere enn domstolsbehandling, og avgjørelsen har samme virkning som en dom. Vi går gjennom HTU-prosessen i detalj lenger ned.

Tidsfrister og formkrav du må kjenne

Depositumsoppgjøret er tidskritisk. Overholdes ikke fristene, taper du kravet uansett hvor godt dokumentert det er.

Fem uker er kort. Når du mottar bankens varsel om at leietaker har bedt om frigjøring, starter nedtellingen. Du må innen denne fristen enten dokumentere at leie ikke er betalt (for krav om skyldig husleie i samme bank) eller dokumentere at du har brakt saken inn for Husleietvistutvalget eller forliksrådet (for alle andre krav). Har du ikke sendt inn klage til HTU innen fem uker, frigir banken pengene til leietaker, og du må i stedet kreve erstatning direkte.

Praktisk tips: Ikke vent med å forberede klagen. Ha innflyttingsprotokoll, utflyttingsprotokoll, bilder og pristilbud klart før leietaker ber om frigjøring. Da kan du klage til HTU umiddelbart og sende bekreftelsen til banken innenfor fristen.

Bevisbyrde og dokumentasjon

Bevisbyrden i en depositumstvist ligger hos utleier. Det er du som må sannsynliggjøre at skaden oppsto i leieperioden og at den går utover normal slitasje. Uten tilstrekkelig dokumentasjon taper du, uavhengig av hvor berettiget kravet er. HTU har gjentatte ganger uttalt at manglende innflyttingsprotokoll gjør det «svært vanskelig» for utleier å vinne fram.

Dokumenter du trenger

• •Innflyttingsprotokoll med bilder — ditt viktigste dokument. Gå gjennom hvert rom, fotografer overflater, inventar og eventuelle eksisterende skader. Dater bildene og la leietaker signere.
• •Utflyttingsprotokoll med bilder — tilsvarende dokumentasjon ved utflytting. Fotografer de samme stedene som ved innflytting, slik at sammenligning er enkel.
• •Leiekontrakten — viser hva som er avtalt om vedlikehold, rengjøring og tilbakelevering. En god husleiekontrakt spesifiserer disse forpliktelsene tydelig.
• •Kvitteringer eller tilbud — dokumenterer kostnaden for utbedring. Et tilbud fra håndverker er bedre enn ditt eget anslag.
• •Korrespondanse med leietaker — e-poster eller meldinger der du har varslet om problemer underveis i leieperioden, eller der leietaker har innrømmet ansvar.

Aldersreduksjon (avskrivning): HTU tar hensyn til alderen på overflater og inventar når de beregner erstatning. Du får ikke dekket kostnaden for et helt nytt kjøkken hvis det gamle var 12 år gammelt. Hovedregelen er at erstatningen reflekterer restverdien, ikke gjenanskaffelsesverdien. Et gulv som var nytt ved innflytting for 8 år siden har en annen restverdi enn et gulv som ble lagt for 2 år siden.

Husleietvistutvalget: slik fungerer det i praksis

Husleietvistutvalget (HTU) er det vanlige organet for depositumsstvister. Fra 1. januar 2026 er HTU organisatorisk en del av Husbanken, men fungerer fortsatt som et faglig uavhengig tvisteløsningsorgan. HTU behandler saker fra hele Norge og er betydelig rimeligere enn domstolsbehandling. For en komplett oversikt over husleieloven og dine rettigheter som utleier, se vår egen guide.

Kostnad

Gebyret for utleier er ett rettsgebyr: 1 345 kr i 2026. Leietaker betaler kun 0,2 rettsgebyr (269 kr). Til sammenligning koster en tingretts-behandling langt mer og innebærer risiko for motpartens sakskostnader. HTU er designet for å være tilgjengelig.

Saksbehandlingstid

Saksinngangen til HTU har økt kraftig: fra ca. 1 800 saker i 2020 til over 4 300 saker i 2024, en økning på nesten 140 prosent. Konsekvensen er lang ventetid. Per 2026 er gjennomsnittlig ventetid ca. 8 måneder fra klage mottas til behandlingen starter. Etter det tar det ytterligere 8 uker ved forlik og 12 uker ved vedtak. Totalløpet er dermed gjerne 10 til 11 måneder fra du sender inn klagen til du har en avgjørelse.

Prosessen steg for steg

1. 1
   Send inn klage via HTUs nettskjema. Legg ved leiekontrakt, inn- og utflyttingsprotokoll, bilder og spesifisert krav med dokumentasjon.
2. 2
   Betal gebyret (1 345 kr for utleier). Saken settes på vent til gebyr er innbetalt.
3. 3
   HTU forkynner klagen til motparten, som får frist til å svare.
4. 4
   Mekling. HTU forsøker først mekling mellom partene. Omtrent halvparten av sakene løses på dette stadiet.
5. 5
   Vedtak. Dersom mekling ikke fører frem, fatter HTU vedtak basert på innsendt dokumentasjon. Partene møter normalt ikke fysisk.
6. 6
   Virkning. HTUs vedtak har virkning som rettskraftig dom dersom det ikke bringes inn for tingretten innen én måned. Banken utbetaler i henhold til avgjørelsen.

Tips: Send inn klagen til HTU umiddelbart når du ser at partene ikke blir enige. Ventetiden løper uansett, og jo tidligere du sender inn, desto tidligere har du en avgjørelse. Dokumenter kravet så grundig som mulig i selve klagen; du kan ikke alltid ettersende bevis.

8 praktiske tips for depositumsoppgjøret

1. 01

   Lag innflyttingsprotokoll med bilder for hvert eneste leieforhold

   Dette er ikke valgfritt. Fotografer hvert rom, alle overflater, inventar og eksisterende skader. Bruk dato-stemplede bilder og la leietaker signere protokollen. Uten dette har du ingen dokumentasjon å sammenligne med ved utflytting.

2. 02

   Spesifiser rengjøringskrav i kontrakten

   «Boligen skal tilbakeleveres rengjort» er ikke nok. Spesifiser hva som forventes: ovner, innsiden av skap, vinduer, sanitærutstyr. Jo mer presist, desto sterkere står du i en eventuell tvist. En god husleiekontrakt dekker dette.

3. 03

   Gjør utflyttingsbefaring sammen med leietaker

   En felles gjennomgang sikrer at begge parter er enige om boligens tilstand. Leietaker har vanskeligere for å bestride en skade som begge har sett og dokumentert sammen. Protokoller med begge signaturer er sterkt bevis i HTU.

4. 04

   Krev aldri for normal slitasje, selv om det føles urettferdig

   Å ta med poster for normal slitasje svekker hele kravet ditt. HTU ser på totalbildet: dersom halvparten av postene dine er uberettiget, mister du troverdighet også på de postene som er berettiget. Vær kritisk til ditt eget krav før du sender det.

5. 05

   Husk aldersreduksjon på alt inventar

   Du kan ikke kreve ny pris for gammel parkett. Beregn erstatningen basert på restverdi, ikke gjenanskaffelsesverdi. Et 10 år gammelt gulv med forventet levetid på 20 år har ca. 50 prosent restverdi. Å kreve full ny-pris er det raskeste veien til å tape i HTU.

6. 06

   Bruk banken aktivt for skyldig husleie

   Dersom depositumskonto og husleiekonto er i samme bank, kan banken utbetale skyldig leie direkte uten leietakers samtykke. Dette er den enkleste måten å dekke ubetalt husleie. Sørg for at depositumskontoen opprettes i samme bank som leieinnbetalingen.

7. 07

   Reager innen fem uker, uansett

   Når du mottar bankens varsel, er klokken i gang. Selv om du er usikker på om du vil forfølge kravet, bør du sende inn HTU-klagen innen fristen. Du kan alltid trekke klagen eller inngå forlik senere. Det du ikke kan, er å sende inn en klage etter at fristen har utløpt.

8. 08

   Vurder om det er verdt å kjempe

   En HTU-sak tar gjerne 10 til 11 måneder totalt. For beløp under 5 000 kr kan det lønne seg å akseptere tapet og fokusere på neste leieforhold. Tiden og energien du bruker på en langvarig tvist har en reell kostnad, selv om selve gebyret er lavt.

Ofte stilte spørsmål