Depositum ved utleie 2026: regler, depositumskonto, garanti og tilbakebetaling

Depositum er det viktigste verktøyet du har som utleier for å sikre deg mot ubetalt husleie og skader på boligen. Det er også et vanlig tema i Husleietvistutvalget, gjerne fordi noe ble gjort feil fra start. Feil konto, for høyt beløp eller manglende rutiner ved utflytting kan koste deg dyrt.

Her får du alt på ett sted: hvor mye du kan kreve, hvem som oppretter og betaler depositumskontoen, hvem som får rentene, garanti som alternativ, og hvordan tilbakebetaling og tvist fungerer. Vi bruker et eksempel med 13 000 kr i månedsleie gjennom hele guiden.

Lovhenvisningene er kontrollert mot husleieloven på Lovdata 11. november 2026. Dette er beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning. Ved tvil, kontakt Husleietvistutvalget eller en advokat med eiendomskompetanse.

Hva er depositum?

Depositum er en pengesum leietaker setter inn ved kontraktsinngåelse som sikkerhet for utleiers krav. Det er ikke en del av husleien. Etter husleieloven § 3-5 kan depositumet dekke skyldig leie, skader på boligen, utgifter ved fraviking og andre krav som følger av leieavtalen.

Depositum er ikke lovpålagt. Ingen regel sier at du må kreve det. Men uten depositum har du svært begrenset sikkerhet dersom leietaker misligholder kontrakten.

Pengene tilhører leietaker gjennom hele leieforholdet. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd.

Hvor mye depositum kan du kreve?

«Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie.»

• •Maks 6 måneders husleie, du kan ikke kreve mer, uansett begrunnelse
• •Depositum og garanti til sammen kan heller ikke overstige 6 måneders leie (§ 3-6)
• •Kan følge leien hvis det er avtalt at depositumet skal endres i takt med leien
• •Sperret konto i leietakers navn, ikke på utleiers konto
• •Forskuddsleie maks én måned, det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid (§ 3-2)

Slik blir det i kroner for ulike husleienivåer:

Loven setter bare taket. Mange velger tre måneder som en balanse mellom sikkerhet og et beløp leietaker klarer å skaffe. For dyrere boliger kan mer være fornuftig, fordi skader og ubetalt leie da utgjør større beløp. Sjekk markedsleie for boligen med husleiekalkulatoren før du setter depositumet. Les også vår oversikt over husleieloven for depositumsreglene i sammenheng med resten av loven.

Depositumskonto: hvem oppretter den, og hvordan?

Depositumet skal settes på en særskilt konto i leietakers navn, i en bank som har lov til å tilby slik tjeneste i Norge. Du som utleier kan bestemme hvilken bank, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietaker. Leietaker har ikke plikt til å opprette depositumskonto i utlandet (§ 3-5 sjuende ledd).

1. Velg bank

De fleste banker tilbyr depositumskonto for leieforhold. Noen gjør alt digitalt, andre krever mer manuell oppfølging. Sjekk fremgangsmåten hos banken du vil bruke, og hvilke gebyrer de tar.

2. Opprett konto i leietakers navn

Kontoen skal stå i leietakers navn. Den er sperret, og verken du eller leietaker kan ta ut penger på egen hånd mens leieforholdet varer.

3. Leietaker setter inn beløpet

Leietaker overfører det avtalte beløpet til kontoen. Det er lurt at beløpet er på plass før nøkkeloverlevering. Skriv det inn i leiekontrakten.

4. Ta vare på bekreftelsen

Be om bekreftelse fra banken på at kontoen er opprettet og beløpet er satt inn. Det er beviset på at depositumet er riktig håndtert.

Lite kjent: avtal skriftlig at husleien skal betales til en konto i samme bank som depositumskontoen. Da kan banken utbetale dokumentert skyldig leie direkte fra depositumet etter at leieforholdet er slutt, med mindre leietaker innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist sak (§ 3-5 fjerde ledd).

Hvem betaler, og hvem får rentene?

Loven sier at utleier dekker kostnadene med å opprette kontoen. Gebyrene varierer fra bank til bank, så sjekk prisen før du anviser bank.

Garanti i stedet for depositum

Ikke alle leietakere har 39 000 kr liggende. Husleieloven § 3-6 lar dere avtale at leietaker stiller garanti i stedet, for de samme kravene som et depositum dekker. Garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.

Det kan heller ikke avtales at garantisten skal betale ut uten hensyn til leietakers innsigelser mot kravet ditt, med virkning for leietakers regressansvar. Les derfor vilkårene i garantien, særlig hva den dekker, hvor lenge den varer og hvordan du melder krav.

Garanti fra Nav

Leietakere som ikke kan skaffe depositum på andre måter, kan søke Nav om hjelp. Ifølge nav.no gir Nav vanligvis hjelp som garanti for depositum, men kan også gi støtte til depositum på sperret konto. Nav er ikke part i leieforholdet. Sjekk: hva garantien dekker, og hvor lenge den gjelder.

Garanti fra bank eller forsikringsselskap

Leietaker betaler et gebyr til garantisten i stedet for å binde opp hele beløpet. Fordel for leietaker: slipper å binde kapital. For deg: du må forholde deg til garantistens vilkår og prosess når du har et krav.

Anbefaling: Kontantdepositum på sperret konto er den enkleste sikkerheten å bruke, fordi reglene for utbetaling står i loven. En garanti er et godt alternativ når vilkårene er klare. Les mer om sammenhengen mellom depositum og husleieloven generelt.

Vanlige og kostbare feil

Feil 1: Ta depositum på egen konto

Mange utleiere ber leietaker overføre depositumet til sin egen bankkonto. Det er i strid med § 3-5, som krever særskilt konto i leietakers navn, og leietaker kan kreve pengene flyttet til riktig konto eller betalt tilbake. Du mister også bankens faste prosedyre for utbetaling, som er det som gjør depositumet til en trygg sikkerhet.

Feil 2: Kreve mer enn 6 måneders husleie

Depositumet kan ikke overstige 6 måneders husleie. Krever du mer, kan leietaker kreve det overskytende tilbakebetalt med rente (§ 3-7).

Feil 3: Bruke depositumet til vedlikehold underveis

Mens leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over depositumet på egen hånd. Skader som oppstår underveis, må du kreve dekket direkte fra leietaker. Hvem som skal ta reparasjoner og utskiftinger i utgangspunktet, ser du i guiden om vedlikeholdsplikt for utleier.

Feil 4: Droppe depositum helt

Noen utleiere dropper depositum, enten av bekvemmelighet eller fordi de leier ut til kjente. Uten depositum eller garanti har du ingen sikkerhet mot ubetalt husleie eller skader. Selv for korte leieforhold til venner eller familie bør du kreve sikkerhet.

Feil 5: Trekke fra for normal slitasje

Boligen skal leveres tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde (§ 10-2). Gulv som er litt mer slitt etter tre år, eller vegger som trenger maling etter fem år, kan du ikke kreve dekket av depositumet.

Feil 6: Blande depositum og forskuddsbetaling

Depositum og forskuddsleie er to forskjellige ting. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling av leie for lengre tid enn én måned (§ 3-2). «Tre måneders forskudd pluss tre måneders depositum» er derfor ikke lov, selv om summen er under seks måneders leie.

Tilbakebetaling etter leieforholdet

Når leieforholdet avsluttes, enten ved oppsigelse eller når en tidsbestemt kontrakt løper ut, skal depositumet gjøres opp. Slik foregår det:

1. Gjennomfør utflyttingsbefaring

Gå gjennom boligen sammen med leietaker samme dag som nøklene leveres. Dokumenter tilstanden med bilder og sammenlign med innflyttingen. Slik gjør du det i guiden om inn- og utflyttingsprotokoll.

2. Bli enige, eller send kravet skriftlig

Er dere enige, kan banken utbetale etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Har du et krav, send det skriftlig med dokumentasjon. Krav om utbedring av skader må settes fram innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen (§ 10-3).

3. Leietaker krever utbetaling: du har 5 uker

Krever leietaker depositumet utbetalt, skal banken varsle deg skriftlig. Du har da fem uker fra varselet ble sendt til å kreve skyldig leie etter fjerde ledd eller dokumentere at du har reist sak. Gjør du ikke det, utbetaler banken beløpet til leietaker (§ 3-5 sjette ledd). Hva du kan kreve, og hvor grensen går mot normal slitasje, står i guiden om å trekke fra depositum.

Når dere er uenige om depositumet

Uten samtykke kan depositumet bare utbetales etter en rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning (§ 3-5 sjette ledd). Tvister om leie av bolig behandles av Husleietvistutvalget før de eventuelt går videre til tingretten (§ 12-5).

Det som avgjør saken, er nesten alltid dokumentasjonen: protokoll fra inn- og utflytting med bilder, kvitteringer eller pristilbud, og skriftlig kommunikasjon. Mangler du protokoll fra innflyttingen, er det vanskelig å vise at en skade oppsto i leieperioden. Slik klager du, og hva det koster, står i guiden om å trekke fra depositum.

Ofte stilte spørsmål