Depositum ved utleie 2026: Regler, maks beløp og vanlige feil

Depositum er det viktigste verktøyet du har som utleier for å sikre deg mot ubetalt husleie og skader på boligen. Likevel er depositum det emnet som skaper flest tvister i Husleietvistutvalget, ofte fordi utleieren har gjort noe feil fra start. Feil konto, for høyt beløp eller manglende rutiner ved utflytting kan koste deg dyrt.

Her får du alt du trenger for å håndtere depositum korrekt: regler og maksimumsbeløp, opprettelse av konto, og frigjøring etter leieforholdet. Vi inkluderer konkrete tall for ulike husleienivåer og de vanligste feilene du bør unngå.

Viktig: dette er beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning. Ved tvil om din spesifikke situasjon, kontakt Husleietvistutvalget (gratis veiledning) eller en advokat med eiendomskompetanse.

Hva er depositum?

Depositum er en pengesum leietaker betaler ved kontraktsinngåelse som sikkerhet for utleiers krav. Det er ikke en del av husleien. Depositumet skal dekke eventuelle krav utleier måtte ha ved leieforholdets slutt: ubetalt husleie, skader utover normal slitasje, eller andre uoppfylte forpliktelser fra leiekontrakten.

Depositum er ikke lovpålagt. Ingen regel sier at du må kreve det. Men du bør. Uten depositum har du som utleier svært begrenset sikkerhet dersom leietaker misligholder kontrakten. De fleste utleiere krever 3 måneders husleie, men loven tillater opptil 6 måneder.

Pengene tilhører leietaker gjennom hele leieforholdet. De skal stå urørt på en sperret konto og kan ikke brukes av verken utleier eller leietaker før leieforholdet er avsluttet og eventuelt oppgjør er gjort.

Regler og maksimumsbeløp

Husleieloven §3-5 setter rammene for depositum. Her er de viktigste reglene:

• •Maks 6 måneders husleie — du kan ikke kreve mer, uansett begrunnelse
• •Sperret konto i leietakers navn — ikke på utleiers konto
• •Utleier dekker opprettelseskostnader — gebyr for kontoen er ditt ansvar
• •Renter tilfaller leietaker — du har ingen rett til renteinntektene
• •Depositum kan ikke brukes som siste måneds husleie — leietaker kan ikke «motregne»

For å gi deg en oversikt over hva depositum utgjør i kroner for ulike husleienivåer:

De fleste utleiere krever 3 måneders husleie — det er en god balanse mellom sikkerhet for utleier og overkommelig beløp for leietaker. For dyrere boliger (over 15 000 kr/mnd) kan det være klokt å øke til 4–5 måneder, da potensielle skader og ubetalt husleie utgjør større beløp. Sjekk markedsleie for din bolig med AI husleiekalkulatoren for å sette depositum i riktig nivå. Les også vår oversikt over husleieloven for å se depositumsreglene i kontekst med andre utleierregler.

Slik oppretter du depositumskonto

Prosessen er enkel, men du må gjøre det riktig fra start. Slik gjør du det steg for steg:

1. Velg bank

De fleste storbanker (DNB, Nordea, SpareBank 1, Handelsbanken) tilbyr depositumskonto for leieforhold. Noen banker gjør det digitalt, andre krever oppmøte. Sjekk med banken din hvilken prosess de har.

2. Opprett konto i leietakers navn

Kontoen skal stå i leietakers navn. Begge parter må signere avtalen med banken. Kontoen er sperret, og verken du eller leietaker kan ta ut penger uten den andres samtykke (eller et vedtak fra Husleietvistutvalget/domstol).

3. Leietaker setter inn beløpet

Leietaker overfører det avtalte depositumsbeløpet til den sperrede kontoen. Det er viktig at beløpet er på plass før nøkkeloverlevering — dette bør spesifiseres i leiekontrakten.

4. Begge parter får bekreftelse

Banken sender bekreftelse til både utleier og leietaker. Behold dette dokumentet — det er beviset på at depositum er korrekt opprettet.

Kostnader: Det er utleier som betaler for opprettelse av depositumskontoen. Gebyret varierer fra bank til bank, men er typisk 300–700 kr. Noen banker tilbyr det gratis for eksisterende kunder. Renter som opptjenes på kontoen tilfaller leietaker.

Vanlige og kostbare feil

Disse feilene ser vi igjen og igjen i Husleietvistutvalgets avgjørelser. Unngå dem.

Feil 1: Ta depositum på egen konto

Den vanligste og alvorligste feilen. Mange utleiere ber leietaker overføre depositumet til sin egen bankkonto. Det er ulovlig. Konsekvensen er at leietaker kan kreve pengene tilbake umiddelbart med forsinkelsesrente (1. halvår 2026: 12,0 % årlig). Du mister også sikkerheten depositumet skulle gi.

Feil 2: Kreve mer enn 6 måneders husleie

Depositumet kan ikke overstige 6 måneders husleie. Krever du 7 måneder eller mer, er det overskytende beløpet ugyldig. Leietaker kan kreve det tilbakebetalt med renter.

Feil 3: Bruke depositumet til vedlikehold underveis

Depositumet er en sikkerhet for krav ved leieforholdets slutt. Du kan ikke trekke fra depositumet underveis fordi leietaker forårsaket en skade. Du må i stedet kreve erstatning direkte fra leietaker for skader som oppstår underveis.

Feil 4: Ikke opprette depositumskonto i det hele tatt

Noen utleiere dropper depositum helt, enten av bekvemmelighet eller fordi de leier ut til kjente. Uten depositum har du ingen sikkerhet mot ubetalt husleie eller skader. Selv for korte leieforhold til venner eller familie bør du kreve depositum.

Feil 5: Trekke fra for normal slitasje

Normal slitasje er ikke noe du kan kreve dekket av depositumet. Gulv som er litt mer slitt etter 3 år, vegger som trenger ny maling etter 5 år, eller et kjøkken som viser tegn til bruk: alt dette er normal slitasje. Du kan kun kreve for skader utover det som er normalt for leieperiodens lengde.

Feil 6: Blande depositum og forskuddsbetaling

Depositum og forskuddsbetaling av husleie er to forskjellige ting. Du kan kreve maks 1 måneds forskuddsbetaling i tillegg til depositum. Mange utleiere ber om «3 måneders forskudd + 3 måneders depositum». Det er ulovlig dersom summen overstiger lovens grenser.

Frigjøring etter leieforholdet

Når leieforholdet avsluttes, skal depositumet frigjøres. Her er prosessen:

1. Gjennomfør utflyttingsbefaring

Gå gjennom boligen sammen med leietaker. Dokumenter boligens tilstand med bilder og noter eventuelle skader utover normal slitasje. Sammenlign med tilstanden ved innflytting — dette er grunnen til at du alltid bør lage en innflyttingsprotokoll med bilder.

2. Leietaker ber om frigjøring

Leietaker kontakter banken og ber om at depositumet frigjøres. Banken varsler deretter utleier.

3. Utleier har 5 uker på å reise innsigelse

Etter at leietaker har bedt om frigjøring, har utleier 5 uker på å dokumentere og reise innsigelse mot frigjøring. Reiser utleier ikke innsigelse innen fristen, frigir banken pengene til leietaker automatisk.

4. Ved tvist: Husleietvistutvalget

Dersom utleier reiser innsigelse og partene ikke blir enige, må saken bringes inn for Husleietvistutvalget. De avgjør hvor mye av depositumet utleier har krav på. Prosessen tar typisk 1–3 måneder.

Tips: Ha alltid en innflyttings- og utflyttingsprotokoll. Dokumenter boligens tilstand med bilder, datoer og begge parters signaturer. Dette er ditt sterkeste kort i en eventuell tvist. Spesifiser prosedyren i leiekontrakten.

Utleios boligmappe har innebygd innflyttingsprotokoll med bildebevis — slik at du har dokumentasjonen du trenger hvis det blir tvist om depositumet.

Alternativer til kontantdepositum

Ikke alle leietakere har råd til å betale 30 000–100 000 kr i depositum. Her er alternativene:

Depositumsgaranti fra bank

Banken stiller en garanti på vegne av leietaker uten at leietaker betaler inn hele beløpet. Leietaker betaler et årlig gebyr (typisk 3–5 % av garantibeløpet). Fordel for utleier: samme sikkerhet som kontantdepositum. Ulempe: noen banker er trege med utbetalinger.

Depositumsgaranti fra NAV

Leietakere som mottar stønad fra NAV kan søke om depositumsgaranti fra kommunen. NAV stiller da garanti overfor utleier. Fordel: gjør det mulig for utsatte leietakere å inngå leieforhold. Ulempe for utleier: garantien dekker ofte kun 3 måneder, og prosessen ved tvist kan ta lang tid.

Private depositumsgaranti-tilbydere

Det finnes private aktører som tilbyr depositumsgarantier mot et årlig gebyr. Leietaker slipper å binde opp kapital, og utleier får en garanti. Vær obs: les vilkårene nøye. Noen garantier har begrensninger som kan overraske ved en tvist.

Anbefaling: Kontantdepositum på sperret konto er fortsatt den tryggeste formen for sikkerhet. Garantier er et OK alternativ, men kontantdepositum gir deg direkte tilgang til pengene (via bankens prosedyre) uten å måtte forholde deg til en tredjepartsgarantist. Les mer om sammenhengen mellom depositum og husleieloven generelt.

Ofte stilte spørsmål