Inn- og utflyttingsprotokoll: sjekkliste per rom, bilder, målere og nøkler

Protokollen er det dokumentet utleiere oftest angrer på at de ikke laget. Den tar en halvtime ved innflytting og er det beste beviset du har når leieforholdet slutter.

Her får du en sjekkliste per rom, råd om bilder, målere og nøkler, og hvordan protokollen brukes når du vil trekke i depositumet. Vi følger Jonas, som leier ut en toroms i Stavanger for 13 000 kr i måneden med 39 000 kr i depositum.

Lovhenvisningene er kontrollert mot husleieloven på Lovdata 11. november 2026. Dette er beslutningsstøtte, ikke juridisk rådgivning.

Vil du fylle ut på mobilen under befaringen? Lag protokollen i Utleio →

Hvorfor protokollen betyr så mye

Husleieloven krever ingen protokoll. Men den setter to krav som bare kan sammenlignes hvis du har skrevet ned standen.

«Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.»

Ved innflytting skal boligen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand (§ 2-2). Ved utflytting skal den være i samme stand som da leietaker overtok. Innflyttingsprotokollen er fasiten for «samme stand». Utflyttingsprotokollen viser hva som er endret.

Protokollen beskytter også leietaker. Skader som fantes før innflytting, kan ikke trekkes fra depositumet senere. Det gjør det lettere å bli enige.

Sjekkliste per rom

Gå rom for rom i samme rekkefølge hver gang. Skriv tilstanden for hvert punkt, og vær konkret: «to riper på 5 cm i parketten ved vinduet» er et bevis, «litt slitt» er det ikke.

Test det som kan testes: skru på kranene, kjør oppvaskmaskinen et kort program, slå på platetoppen og trykk på testknappen på røykvarslerne. Leietaker har plikt til funksjonskontroll, rengjøring og batteriskift av røykvarslere i leietiden (§ 5-3), så noter at de virket ved innflytting.

Bilder som holder i en tvist

• •Først oversikt, så detalj: ett bilde av hele rommet fra døra, deretter nærbilder av alt som har merker.
• •Noe som viser størrelse: legg en penn eller et målebånd ved ripa.
• •Samme vinkel ved utflytting: da kan bildene sammenlignes side om side.
• •Knytt bildet til rommet: et bilde uten rom og dato er svakt bevis.
• •Ta bilder av det som er fint også: det viser at gulvet var uten merker, ikke bare at du glemte å ta bilde.

Målere og nøkler

Måleravlesning

Les av strøm (kWh) og eventuelt vann (m³) samme dag som nøklene overleveres, og ta bilde av måleren med måler-ID synlig. Har boligen egen strømmåler, er dette tallet leietakers start. Deler leietaker måler med deg, se guiden om strømmåler i hybel.

Nøkler

Skriv antall og type: hoveddør, postkasse, bod, garasje, brikker og fjernkontroller. Nøklene er mer enn praktisk. Er ikke annet avtalt, regnes boligen som overlevert når leietaker har fått nøkler og uhindret tilgang (§ 2-1), og som levert tilbake når du har fått dem igjen (§ 10-2).

Mangler en nøkkel ved utflytting, noter det i utflyttingsprotokollen. Det er grunnlaget hvis du må bytte lås.

Utflytting: slik bruker du protokollen ved trekk i depositum

Gjør utflyttingsbefaringen samme dag som nøklene leveres, gjerne sammen med leietaker. Bruk samme sjekkliste og rekkefølge som ved innflytting, og sammenlign punkt for punkt.

Jonas finner et brannmerke i benkeplaten og en knust flis på badet. Ingen av delene står i innflyttingsprotokollen, og bildene derfra viser hel benkeplate og hele fliser. Gulvet i stua er mattere etter tre år, men det er alminnelig slit og elde.

Du kan kreve dekket nødvendige utgifter til å utbedre det som er i dårligere stand enn ved overtakelsen. Kravet må settes fram innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen (§ 10-3). Send det skriftlig, med bilder fra begge protokollene og pristilbud eller kvittering.

Depositumet kan bare utbetales til deg med leietakers skriftlige samtykke eller en avgjørelse. Krever leietaker pengene utbetalt, varsler banken deg, og du har fem uker fra varselet til å reise sak eller kreve skyldig leie (§ 3-5). Hele prosessen, med ti vanlige situasjoner, står i guiden om å trekke fra depositum. Reglene for selve kontoen finner du i depositumsguiden.

Slik fungerer protokollen i Utleio

• ✓Rom med forslag: legg til stue, kjøkken, bad, soverom, gang og flere. Hvert rom får forslag til punkter, som hvitevarer på kjøkkenet.
• ✓Tilstand og merknad: vurder hvert punkt fra «Dårlig» til «Utmerket» og skriv hva du ser.
• ✓Bilder på rommet: bildene lagres sammen med rommet de hører til.
• ✓Målere og nøkler: strøm, vann eller egne målere, og nøkler med antall. Ved utflytting krysser du av for hver nøkkel som er levert.
• ✓Leietaker er med: leietaker kan fylle ut selv i leietakerportalen, eller gå gjennom det du har fylt ut og be om endringer før signering.
• ✓Signert og arkivert: begge signerer på skjermen, og ferdig protokoll sendes som PDF til begge på e-post.

Protokollen ligger på leietakeren og boligen, sammen med husleiekontrakten og depositumet, så du finner den igjen når leietaker flytter, også om det er tre år siden.

Praktiske tips

1. 1. Gjør befaringen i dagslys. Riper og flekker synes dårlig om kvelden.
2. 2. La leietaker legge til egne funn. Det leietaker selv har skrevet inn, er vanskelig å bestride senere.
3. 3. Ikke skriv «god stand» om alt. Én generell setning hjelper ingen. Skriv per punkt.
4. 4. Noter rengjøringen. Loven krever rengjort bolig begge veier. Står det at ovnen var rengjort ved innflytting, er det lettere å kreve det samme tilbake.
5. 5. Ta med møbler og utstyr i møblerte boliger. Liste over inventar med tilstand hindrer diskusjon om hva som fulgte med.
6. 6. Signer før nøkkeloverlevering er ferdig. En protokoll som signeres uker senere, er svakere.
7. 7. Bruk samme mal ved utflytting. Da sammenligner du like punkter, ikke to ulike lister.

Ofte stilte spørsmål